החלטה אחת תשפיע על אלפי מיזמי פינוי-בינוי: פטור מהיטל השבחה על שטחי מסחר

ועדת הערר המחוזית קבעה השבוע כי פטור מתשלום היטל השבחה במסגרת פרויקטי פינוי־בינוי חל גם על שטחי מסחר ותעסוקה, ולא רק על דירות מגורים. ההחלטה התקבלה בעקבות עררים שהוגשו בנושא בעיר לוד, ובמרכזה הבהירה הוועדה כי "יחס השטחים מלמד שעיקר השימוש הוא למגורים, כך שהשימושים המסחריים והתעסוקתיים הינם טפלים למגורים".

● "נכס להשאיר לילדים": להשקיע בנדל"ן מניב במקום בדירה. ממה צריך להיזהר?
● מומחי מיסוי מסבירים: כך תצליחו לרכוש דירה שנייה מבלי לשלם מס רכישה גבוה

"רווחים יזמיים אדירים"

שיעור היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי־בינוי נקבע על ידי כל רשות מקומית בנפרד, ויכול לנוע בין 0% ל־50%, כשברירת המחדל עומדת על 25% - מחצית מגובה ההיטל בפרויקטים "רגילים". רשויות מקומיות רבות חילקו את הערים לאזורים במטרה לעודד התחדשות עירונית בשכונות מסוימות. נכון להיום, חלק הולך וגדל של פרויקטים של פינוי־בינוי כולל גם שטחי מסחר ולעיתים גם תעסוקה.

בעבר הראו נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שבין 2018 ל־2019 שיעור השטחים המתוכננים שאינם למגורים עמד על 18%, לעומת 2% בלבד בין 2011 ל־2015. ומאז, כאמור, השיעור ממשיך לצמוח משמעותית במסגרת עידוד עירוב השימושים במוסדות התכנון.

ההחלטה ניתנה בעקבות עררים שהגישו שלושה בעלי קרקעות נגד שומות השבחה בסך 26,050 שקל שקיבלו מעיריית לוד, והם יוצגו על ידי עו"ד איל תיאודור שרון ועו"ד צבי אודם. הוועדה ציינה כי שטחי המגורים בפרויקט עומדים על 32,648 מ"ר, לעומת 900 מ"ר בלבד למסחר.

 מתחם דוד המלך בלוד / הדמיה: קיסלוב קיי אדריכלים

ערר נוסף שנידון במסגרת ההליך נגע לתוכנית התחדשות בשכונת לאה גולדברג, אותה קידמה חברת יומנטרה בנייה ויזום הנמצאת בשליטת שר התחבורה לשעבר נחום לנגנטל. בפרויקט זה מתוכננות 204 יחידות דיור בשטח עיקרי של 19,992 מ"ר, לצד 2,005 מ"ר של מסחר ו־1,155 מ"ר של תעסוקה, והחברה חויבה בגינו בתשלום היטל השבחה בגובה של כ־3 מיליון שקל. העוררים טענו כי "אין כל עיגון לשוני להבחנה שעורכת הוועדה המקומית בין רכיבי ההשבחה", והוסיפו כי "קביעת שיעור היטל השבחה מופחת נועדה לשמש תמריץ למימוש תוכנית פינוי ובינוי".

מנגד, יו"ר הוועדה, עו"ד מאיה אשכנזי, ציינה כי שאלת ההיטל "מתעוררת במלוא עוזה בפרויקטים רבים, שבהם מציעות תוכניות הפינוי והבינוי ייעוד מעורב למגורים, מסחר ותעסוקה, בהתאם למדיניות התכנונית כיום הדוגלת בעירוב שימושים". הוועדה האזהירה כי קבלת פרשנות הוועדה המקומית, שלפיה הפטור לא חל על שטחים שאינם למגורים, "תחול ביחס לתוכניות פינוי ובינוי רבות, תוך הכבדה ויצירת חוסר ודאות באשר לכדאיות הכלכלית שלהן".

בעלי הקרקע הדגישו כי שווי שטחי המסחר גבוה משווי שטחי המגורים, בוודאי בעיר כמו לוד. לדבריהם, הקניית זכויות בנייה למסחר במצב החדש מאפשרת לצמצם את מספר יחידות הדיור המתווספות ובכך להקטין את העומס על התשתיות העירוניות, ועל כן "נכון לעודד את עירוב השימושים".

מנגד, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טענה ש"לשון הסעיף בחוק, תכליתו ועקרונות היסוד של דיני המס והצדק החלוקתי מובילים למסקנה חד־משמעית", שלפיה הפטור או שיעור ההיטל המופחת מוגבלים לרכיבי המגורים ואינם חלים על שטחי המסחר והתעסוקה. לשיטתה, שימוש המחוקק בביטוי המצומצם "מקרקעין למגורים" מבהיר כי רכיבים שאינם למגורים נותרים תחת משטר המס הרגיל.

בעירייה הוסיפו כי אין כל הצדקה להעניק פטור ממס לרכיבים מסחריים סחירים "המשיאים רווחים אדירים ואינם זקוקים לתמריץ המס האמור כדי להבטיח את כדאיות הפרויקט". לטענתם, החלטת העירייה שקבעה היטל של 0% מתייחסת במפורש למגורים ואינה מקנה פטור לשטחי מסחר ותעסוקה בעלי ערך כלכלי.

"פיצול מלאכותי"

ועדת הערר דחתה כאמור את עמדת העירייה ואת ההיטל שקבעה, ופסקה כי "לשון הסעיף הרלוונטי קובעת כי הסעיף חל על 'שיעור ההיטל שיחול במקרקעין למגורים בשל אישורה של תוכנית פינוי ובינוי'". הוועדה ציינה כי הביטוי "מקרקעין למגורים" אינו חד־משמעי ונותר עמום באשר לתחולתו על המצב הנכנס, היוצא או שניהם, וכן לגבי היקף הפטור על שימושים נלווים כמסחר ותעסוקה שכונתיים.

בנוסף הדגישו חברות הוועדה כי תכלית החוק היא להגביר את הוודאות של יזמים ורשויות כאחד. לדבריהן, "פיצול מלאכותי" בדיעבד של ההשבחה לפי רכיבי השימוש במצב היוצא יוצר אי־ודאות ומכביד על מימוש הפרויקטים בניגוד מובהק למטרה שלשמה נחקק ההסדר.

לאור זאת קבעה הוועדה כי יש לפרש את החוק ואת החלטת העירייה כמתייחסים למצב הנכנס בלבד, ולכן היטל ההשבחה בשיעור אפס חל גם על רכיבי המסחר במצב היוצא ואין לחייב בגינם את העוררים. העררים התקבלו אפוא, שומות הוועדה המקומית ודרישות התשלום בוטלו, והוועדה המקומית חויבה בהוצאות העוררים בסך 20 אלף שקל.

"מחזקת את הוודאות"

לדברי עו"ד צבי אודם ממשרד עוה"ד הרצוג, מדובר בהחלטה אמיצה של ועדת הערר. "ההחלטה תשפיע ותעודד תוכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ, שכן היא משפרת משמעותית את הכלכליות שלהן", ציין. "הוועדה הבהירה חד־משמעית כי לא ניתן לרוקן מתוכן את התמריצים שהעניק המחוקק, וכי עירוב שימושים - שהוא צו השעה התכנוני - לא ישמש כלי לגביית היטלים שייפגעו בכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית".

גם עו"ד שמרית גולן, ראש משותף של מחלקת תכנון ובנייה במשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות' שייצגה בערר את חברת ההתחדשות העירונית יומנטרה, הדגישה כי ההחלטה מחזקת את הוודאות הכלכלית הנדרשת לקידום פרויקטים אלו. "הוועדה קיבלה את עמדתנו שלפיה כאשר רשות מקומית קובעת פטור מהיטל השבחה במתחם פינוי־בינוי, אין מקום לפצל את הפרויקט ולחייב בנפרד את רכיבי המסחר והתעסוקה המשולבים בו. החלטה זו מייצרת ודאות ליזמים ומעודדת מימוש פרויקטים".