ביהמ"ש המחוזי: יזמים רשאים לשלול לחלוטין את זכות הקיזוז מרוכשי דירה

בית המשפט המחוזי בירושלים קבע, בהחלטה בסעד זמני, כי רוכשי דירה לא זכאים לקזז ליקויים או פיצוי על איחור במסירה ממחיר רכישת הדירה אם כך נקבע בהסכם המכר. נקבע כי היזם יכול לשלול בהסכם את זכות הקיזוז. זאת למרות שחוק המכר קובע כי חובות צדדים ניתנים לקיזוז, וכי לא ניתן להתנות על החוק אלא לטובת הקונה.

● למרות זיכרון הדברים, לא נחתם חוזה להעברת בעלות בשלוש דירות
● השכנים בנו מרפסות ויצטרכו להרוס אותן: הלקח מפסק דין של המחוזי

המשמעות היא שהרוכש יצטרך לשלם קודם את מלוא תמורת הדירה על מנת לקבל אותה, ויצטרך להמתין להכרעה בתביעתו לפיצוי עבור ליקויים ואיחור במסירה. הרוכשים צפויים להגיש בקשת ערעור לבית המשפט העליון.

יזמי נדל"ן נוהגים לבטל את הזכות במסגרת הסכמי מכר עם רוכשים. ההחלטה מחזקת את הפרשנות שלפיה ניתן להתנות על הזכות שבחוק. החלטה בעלת רציונל דומה התקבלה בסוף 2025 על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, וערעור עליה תלוי ועומד בפני בית המשפט העליון.

במקרה הנוכחי, מדובר בבני זוג שרכשו ב-2022 מחברת "נ.ז.חושן מגורים יזמות ובנייה" פנטהאוז ב-16 מיליון שקל ברחוב דיזנגוף בתל אביב במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. הדירה הייתה אמורה להימסר בספטמבר 2023 אך רק בינואר 2026 הייתה מוכנה למסירה.

עד למועד זה שילמו בני הזוג את מרבית הסכום והיה עליהם להשלים כ-2 מיליון שקל נוספים. בני הזוג טענו לליקויים בדירה, וכי היא לא עומדת במפרט שעליו הוסכם: לא הוצמדה לדירה חניה, ולא הותקנו גג שמש חשמלי ופרגולות. בנוסף החברה לא שילמה להם דמי שכירות ראויים על תקופת האיחור שנמשכה שנתיים. הם טענו כי נזקיהם מסתכמים ב-2.8 מיליון שקל, שעיקרם 2 מיליון שקל דמי שכירות לפי 39 אלף שקל לחודש. מאחר שהסכום עולה על יתרת הסכום שהם נדרשים לשלם ליזם, הם מסרו לו הודעת קיזוז. זאת, למרות שבהסכם המכר נקבע כי אינם רשאים לקזז דבר מכספי התמורה. היזם סירב לקזז ולמסור את הדירה.

"קיזוז אינו זכות מהותית"

בני הזוג הגישו תביעה כספית לתשלום הפיצוי וזכות הקיזוז. במקביל ביקשו סעד זמני - צו שיחייב את היזם למסור להם את הדירה. לחלופין ביקשו כי תימסר להם הדירה, בכפוף להפקדת ערבות בנקאית בגובה יתרת התשלום. הם טענו כי לא ניתן להתנות על זכות הקיזוז ועל כן יש לקבוע כי תנאי זה בחוזה בטל.

היזם טען כי החוזה שולל במפורש את זכות הקיזוז. עוד טען כי האיחור נבע באופן ישיר מאירועי השבעה באוקטובר ומצב החירום הממושך ששרר במשק והוכר בפסיקה ככוח עליון. החברה היזמית לא חלקה על כך שבני הזוג זכאים להחזר על עבודות אלומיניום ועל כך שלא הותקנו פרגולות וגג שמש חשמלי. החברה גם הגישה תביעה שכנגד לאכיפת ההסכם.

השופט ירון מינטקביץ קבע כי זכות הקיזוז היא זכות שניתן להתנות עליה, ולכן יזמים רשאים לשלול בהסכמי מכר את הזכות. "קיזוז אינו זכות מהותית של צד לחוזה כי אם אמצעי תשלום. הוויתור על אפשרות הקיזוז אינו גורע מזכאותם של המשיבים לקבל את הדירה במועד המוסכם ועל פי המפרט, ואינו מהווה ויתור על זכותם לפיצויים בגין איחור במסירה או אי-התאמה אלא רק משליך על אופן קבלת התשלום ומועדו". הטענה כי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד נדחתה.

 ירון מינטקביץ', שופט ביהמ''ש המחוזי / צילום: אתר הרשות השופטת

השופט קבע כי על פניו סיכויי התביעה אינם נראים גבוהים, וכי הוצאת צו ליזם למסור את הדירה הוא חריג. לכן דחה את הבקשה. רוכשי הדירה יצטרכו לשלם את מלוא התשלום כדי לקבל את החזקה בדירה ולהמתין להכרעה בתביעתם הכספית לפיצוי. בני הזוג חויבו לשלם 12 אלף שקל הוצאות ההליך ליזם.

"מעניק ודאות ליזמים"

לדברי עו"ד משה מויאל שותף מייסד במשרד מויאל מלאכי המתמחה בנדל"ן, ההחלטה "מבהירה סוגיה חשובה בעסקאות לרכישת דירות: גם כאשר לרוכש יש לכאורה טענות מוצדקות לפיצויים בגין איחור במסירה או ליקויי בנייה, אין פירוש הדבר שהוא רשאי להפחית את הסכומים הללו על דעת עצמו מהתשלום לקבלן".

מויאל מוסיף כי "מבחינת חברות הבנייה והיזמים, מדובר בהחלטה המעניקה להם ודאות רבה באשר לקבלת התשלומים ומצמצמת את האפשרות שרוכשים יעכבו תשלומים בשל מחלוקות כספיות".

היזם מיוצג ע"י עורכי הדין פז רימר וצוק רימר ממשרד רימר, ארנון, שמסרו: "הרציונל העולה מהחלטת בית המשפט הוא כי על רוכש דירה להשלים את מלוא תמורת הדירה כדי לקבל את החזקה בדירתו".

עו"ד נועם פלוינסקי, בא-כוח הרוכשים, מסר: "מדובר בהחלטת ביניים בבקשה לסעד זמני, ולא בהכרעה בתביעה. אם שורה סטנדרטית בחוזה שלפיה 'אין קיזוז' גוברת על החוק, ההגנה שהמחוקק נתן לרוכשים מתרוקנת מתוכן. הרוכש נדרש לשלם את מלוא התמורה ליזם שהפר, ורק אז להתדיין שנים על כסף שהיה צריך לקבל מזמן. זו שאלה עקרונית שנוגעת לכלל רוכשי הדירות בישראל, ובכוונתנו להביא אותה להכרעת בית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור".