מחירי הדירות יורדים, השכירויות עולות: מה קורה בשוק הדיור?

אחרי חודשיים שבהם מחירי הדירות נותרו כמעט ללא שינוי (וליתר דיוק, עלו ב-0.1%), מדד מחירי הדירות ליולי-אוגוסט שב לרדת, הפעם בשיעור משמעותי יחסית של 0.6%. מנגד, מדד שכר הדירה עלה בספטמבר ב-0.4% ומיתן את הירידה במדד המחירים לצרכן. האם מגמת הירידה במחירי הדירות צפויה להימשך, ומה עומד מאחורי ההתייקרות בשוק השכירות? גלובס עושה סדר

● האינפלציה מפתיעה לטובה, עם קצב שנתי של 1.6% בספטמבר
● גם בניינים שלמים על הפרק: מאות דירות נקנו בהנחה של 20%

מה קרה למחירי הדירות?

מחירי הדירות נמצאים במגמת ירידה ברורה, גם אם שיעורה נראה לרבים נמוך מדי. מאז המדד האחרון של 2025 נרשמת מגמת ירידה, אף שמדי פעם מתפרסם מדד המצביע על עלייה. מבין שמונת המדדים האחרונים, חמישה היו שליליים, וגם בשלושת המדדים החיוביים נרשמו עליות של פחות מחצי אחוז.

בשנה האחרונה ירדו מחירי הדירות ב-1.8%, אך בהשוואה לרמת השיא שנרשמה בתחילת השנה שעברה, הירידה מגיעה ל-3.3% - כמעט 80 אלף שקל בממוצע לדירה.

מבחינת המדד לאורך זמן עולה כי מחירי הדירות חזרו לרמתם מאמצע 2024. אלא שאז הם היו במגמת עלייה, ואילו כיום המגמה הפוכה.

איפה נרשמו הירידות החדות ביותר?

מהנתונים עולה כי הירידות הבולטות נרשמו בדירות חדשות ובמחוזות הצפון, תל אביב והמרכז. מחוז הצפון הוביל את הירידות עם ירידה של 1.5%, ואחריו מחוז תל אביב עם ירידה של 0.9%. במחוזות המרכז וירושלים נרשמה ירידה של 0.3%, ובדרום ירדו המחירים ב-0.1%. מחוז חיפה היה היחיד שבו נרשמה עלייה, בשיעור של 0.4%.

במבט שנתי התמונה ברורה אף יותר: מחירי הדירות ירדו בכל המחוזות. את הירידות הוביל מחוז המרכז, עם ירידה של 2.7%, ואחריו תל אביב עם 1.9%, הדרום עם 1.5% וחיפה עם 1.4%. במחוזות הצפון וירושלים נרשמו ירידות של פחות מאחוז.

בנוסף, מחירי הדירות החדשות, בניכוי עסקאות מסובסדות במסגרת תוכנית "דירה בהנחה", ירדו ב-0.8% ביולי-אוגוסט לעומת יוני-יולי. בעקבות הירידה, מחירי הדירות החדשות חזרו לרמתם מלפני שנה.

מדוע הירידות לא מורגשות?

השאלה היא מי אינו מרגיש אותן. המעקב של הציבור הרחב אחר מחירי הדירות מוגבל, ולא תמיד משקף את המתרחש בשוק. לעיתים הירידות מסתכמות בעשרות אלפי שקלים בודדים, סכומים שעשויים להיראות זניחים ביחס למחירי הדירות הגבוהים. ובכל זאת, מדובר במגמת ירידה ברורה.

לעומת זאת, שמאים ומתווכים מדווחים על ירידות משמעותיות, בהתבסס על נתונים נרחבים יותר, לרבות הפחתות מחירים שמוצגות לעיתים כ"מבצעים".

גם חלק מהזוכים בתוכנית "דירה בהנחה" מבחינים בשינוי. ההנחות שהובטחו להם לפני שנים אחדות מצטמצמות ביחס למחירי השוק הנוכחיים. במקרים מסוימים, כמו בחריש, יש אף מי ששוקלים לוותר על הזכייה ולרכוש במקומה דירה מיד שנייה.

מה קורה בשוק השכירות?

קיימים כמה מדדים המשקפים את השינויים בשכר הדירה. מדד שירותי הדיור, המתבסס על מחירי השכירות, נותר ללא שינוי בספטמבר. לעומתו, מדד שכר הדירה עלה ב-0.4%, בשעה שמדד המחירים לצרכן ירד באותו חודש ב-0.5%.

בנוסף, שוכרים חדשים שנכנסו לדירות בספטמבר שילמו שכר דירה הגבוה ב-5.2% מזה ששילמו השוכרים הקודמים.

עדיין מוקדם להגדיר את המצב בשוק השכירות כמשבר חמור, אך המגמה ברורה: בעוד מחירי הדירות לרכישה יורדים, שכר הדירה ממשיך לעלות. בשנה האחרונה הוא התייקר בכמעט 4%.

ומה צפוי בהמשך?

להערכתנו, המגמות של ירידת מחירי הדירות ועליית שכר הדירה יימשכו. היצע הדירות למכירה נמצא ברמת שיא של כ-86 אלף דירות, ומספר העסקאות נותר נמוך מאוד. בתנאים אלה קשה לראות שינוי במגמה ללא התפתחות משמעותית, כמו הפחתת ריבית חדה או הסכם בינלאומי שישנה את המצב באזור.

ככל שפוחת מספר רוכשי הדירות, גדל מספר השוכרים ועולה היקף העסקאות בשוק השכירות. להערכתנו, גם מגמה זו צפויה להימשך.