עסקאות קומבינציה

נהוג לסבור כי בעסקת קומבינציה שווי שירותי הבניה שווה לשווי הקרקע שהתקבלה כנגדם, ומכאן ייגזרו השלכות המע"מ. עם זאת, קיימים לא מעט מקרים בהם משוואה זו אינה מתקיימת. להלן נבחן מקרים אלה ונציג את דעתנו ביחס להשלכות המע"מ והאפשרות לחסכון במע"מ

ועדת הערר קבעה, כי העוררת שפעלה כמארגנת של קבוצת רוכשים שימשה למעשה כיזם אשר רכש את הקרקע מן הבעלים, ומכר לרוכשים דירות מגורים. בהתאם, הוטל על העוררת מס רכישה, מס מכירה וכן מס הכנסה בגין מכירת דירות המגורים

מערכת שיקולים ענפה עומדת בפני בעלים של קרקע המתקשר עם קבלן בעיסקת קומבינציה, והחוכך בדעתו האם לבקש פטור ממס על הדירה הניצבת על המגרש. ברשימה להלן נפרט את מכלול השיקולים בראי הפסיקה האחרונה בנושא

בטור מן השבוע שעבר ציינו מהם תכנוני המס החייבים בדיווח הקשורים קשר הדוק למקרקעין. להלן נצביע על דרכי התמודדות עם החקיקה, בפרט בהתייחסות לפעולה שעניינה רכישת שירותי בניה (או קבלת מימון) כנגד תשלום תמורה המחושבת לפי סכומי מכירה של המקרקעין

עו"ד תבעה את הלקוח לשלם לה הפרשים על שכ"ט בטענה שלו עסקת הקומבינציה היתה נחתמת, היתה מרוויחה סכום גדול יותר, בימ"ש קיבל התביעה בחלקה ע"פ דיני עשיית עושר

הרשימה מסבירה כיצד ניתן להתארגן לעסקת קומבינציה פטורה על-ידי העברת קרקע לחברה והקצאת מניות לקבלן בהתאם לשיעור שלו בעיסקה. ההעברה היא לחברה פטורה ממס. הקצאה איננה חייבת דיווח ופטורה ממס (אך יש להודיע עליה בטופס מיוחד למנהל מס שבח אם הינה באיגוד מקרקעין). חלוקת הרווחים כדיבידנד בין חברות פטורה ממס. חלוקת העלות תעשה על-ידי מינוף והחזר ההלוואה לבנק, קרן וריבית - כמקובל בענף הנדל"ן

רק במקרה בו הצדדים מגלים דעתם בהסכם, כי העיסקה מורכבת משתי עסקאות - עסקת מכר ועסקת מימון, אין מקום לחייב במס את הרווח בעסקת המימון

בעקבות הילכת מפלסים-ליפשיר צפוי תור זהב מחודש לעסקאות קומבינציה באחוזים מהתמורה, ללא חיוב במס, אלא בסיומן ועל הרווח האמיתי

השאלה הראשונה במעלה היא אילו ערבויות בנקאיות הועמדו לבעל הקרקע על-ידי הבנק בהוראת היזם להבטחת זכויותיו של בעל הקרקע בעיסקה במקרה של מימוש

קיימות עסקאות מסוג מכר מלא ומכר חלקי, מכר פיזי של חלק ספציפי בקרקע, עיסקת תמורות ועיסקה בדרך של הקצאת מניות באיגוד מקרקעין

קיימות עסקאות מסוג מכר מלא ומכר חלקי, מכר פיזי של חלק ספציפי בקרקע, עיסקת תמורות ועיסקה בדרך של הקצאת מניות באיגוד מקרקעין

שיקולים כלכליים לכדאיות ניצול פטור בגין מכירת "דירת מגורים מזכה" - ישום הלכת טובי וקובו נ' מנהל מס שבח מקרקעין

במקרים מסוימים יחושב שווי המכירה לא על-פי עלויות הבנייה של הדירות שניתנות לבעל הקרקע, בצירוף שווי מרכיב הקרקע, אלא על-פי שווי השוק של הדירות, בו כלול מרכיב של רווח יזמי

ביהמ"ש לא רואה פסול, בנסיבות מסויימות, בכך שנישום מעדיף לנתב את עיסקתו לאופציית המס הזולה יותר - הגם שעשה זאת באופן רטרואקטיבי