עסקאות קומבינציה

עסקאות קומבינציה מאתגרות לא פעם את הצדדים להם בשל שיקולי המס והמחלוקות המתעוררות עם רשויות המס, אך מחלוקת מס שהגיעה לאחרונה להכרעת העליון הצליחה לאתגר גם את ביהמ"ש ותוארה ע"י השופטים כ"מאתגרת את הכללים הרגילים לחישוב מס שבח בגין עסקת קומבינציה"

היזם והעירייה שמחזיקים במשותף קרקע באחד מהמתחמים של הפרויקט שצפוי לשנות את פני הכניסה לעיר, חתמו על הסכם לפיו העירייה תקבל שש קומות באחד המגדלים בפרויקט

העסקה נחתמה עם בעלי קרקע פרטיים • במקום נמצאים מבנים, שבעליהם התחייבו לפנותם בתוך שנתיים, ואם לא יעשו כן – ההסכם יבוטל

האומנם כל שותף בקרקע זכאי לדרוש פירוק שיתוף? 

עורך דין רכש זכויות בקרקע מבעלים שייצג בעצמו בעסקת קומבינציה • ביהמ"ש ביטל את ההסכם וקבע כי כשיש לעורך הדין אינטרס עצמאי ונפרד מזה של הלקוח, שעלול לעמוד בסתירה לאינטרס של הלקוח - אין הוא יכול עוד לייצג אותו

חברת הביטוח מגדל צפויה לרכוש את המתחם שכולל שלושה מבנים באזור התעשייה החדש של נתניה • המוכרים הם קבוצת "בית שומר" והקבלן ראובן דמרי • מגדל בתגובה: "העסקה לא הושלמה"

על הקרקע בירושלים ניתן להקים פרויקט מגורים בהיקף 170 דירות • בנוסף החברה תשלם 20 מיליון שקל למוכרים בגין בנייה שכבר נעשתה בקרקע • בעסקה אחרת חתמה מנרב על הסכם קומבינציה לבניית 90 דירות ברחוב הרב קוק בהרצליה

ביהמ"ש ביקש להעריך את שוויין של עלויות הבנייה, והוסיף להן לא רק רווח קבלני אלא גם רווח יזמי

עסקאות קומבינציה, שבהן נותן הבעלים את הקרקע שלו ליזם ומקבל בתמורה חלק מהדירות, הן עסקאות עתירות מס, בין אם מסי מקרקעין כגון מס שבח, רכישה ומסים מוניציפליים, ובין אם מס ערך מוסף • כיצד לנווט בצורה נכונה בין השיקולים השונים, ואיך להחליט אם להעדיף עסקת "נטו" או "ברוטו"?

המכרז בוצע במסגרת עסקת קומבינציה עם עיריית באר-שבע - החברה לא תשלם לעירייה בתמורה למגרשים, אלא תיתן לה שטחים בתוך הפרויקט שייבנה • בלוינשטיין מעריכים את היקף הפרויקט ב-250 מיליון שקל

ביהמ"ש קבע כי גם אם חלק מבעלי הזכויות במגרש יצטרכו לשלם מס בגלל מכירת הקרקע, פירוק השיתוף חשוב יותר

אפשר לקבוע את שוויה של עסקת קומבינציה לפי שווי התמורות שמקבל בעל הקרקע או לפי שווי זכויות הבנייה • האם מותר לרשות המסים להחליט על שיטה אחרת בכל פעם כדי למקסם את התמורה?

כל עסקת תמ"א 38 או קומבינציה משדרגת למעשה את הנכס עבור בעליו • הקפדה על כמה וכמה דגשים יכולה להבטיח את הוצאת המיטב מן הפרויקט

הביטוי עסקת קומבינציה נזרק לחלל האוויר לא מעט • מה כוללת עסקה שכזו, איך היא מתנהלת בפועל ומהם היתרונות שלה עבור הצדדים השונים, שנוטלים בה חלק

החברה חתמה על הסכם קומבינציה מול בעלת הקרקע ותפעל להגדלת זכויות הבנייה

הפרויקט יכלול דירות קטנות של 2-3 חדרים, דירות 5 חדרים ודירות מיוחדות • שווי הקרקע יהיה 49% מכלל הפרויקט, והיקף ההכנסות יגיע ל-102 מיליון שקל, לעומת הוצאות של 89 מיליון שקל