הרוכשים מעדיפים דירות קטנות ובאזורים זולים יותר: כך השתנה שוק הנדל"ן בת"א

יזמי הנדל"ן הפועלים בתל אביב, מתקרבים במהירות לצומת דרכים, שבו יצטרכו להחליט אם הם מורידים מחירים ומגדילים את המכירות שלהם, או שממשיכים להציע מבצעים מתוחכמים - ולא למכור. נתוני הלמ"ס לרבעון השלישי של השנה אינם מותירים מקום רב לפרשנות: הרוכשים רוצים דירות יותר זולות, ובתל אביב הקטינו בצורה דראסטית את הביקושים לדירות 5 חדרים.

● ועדת השרים לחקיקה אישרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שנהרסו במלחמה עם איראן
● המשקיע שעבר למדריד ויצא לפנסיה מוקדמת בזכות רכישת דירות

בסוף השבוע שעבר התפרסמו נתוני הלמ"ס על שוק הדיור, שכללו את מדדי מחירי הדירות החודשיים וממוצעי המחירים לעסקאות שבוצעו ברבעון השלישי של השנה. מבחינת המדד, התברר, כי מחירי הדירות מצויים בירידה, זה החודש השביעי ברציפות.

בחודשים אוגוסט־ספטמבר המחירים ירדו ב־0.3% לעומת יולי־אוגוסט, ובעקרון רמת מחירי הדירות בסוף ספטמבר 2025, הייתה גבוהה רק בחצי אחוז מזו של סוף ספטמבר 2024.

בבחינת מחירי הדירות הממוצעים, התברר, כי מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון השלישי של השנה הגיע ל־2.214 מיליון שקל, ירידה של 1.9% לעומת המחיר הממוצע של עסקאות שבוצעו ברבעון השני של השנה ושל 2.5% לעומת התקופה המקבילה.

נתון זה הוא נתון משלים לנתונים של המדד ושל כמות העסקאות הנמוכה מאוד שבה נמצא שוק הנדל"ן. רק להמחיש: ממוצע רכישת הדירות בישראל מגיע לכ־9,200 בחודש. מהניסיון אנו למדים, שבתקופות בהן הרכישות מגיעות לפחות מ־8,000 דירות בחודש - מחירי הדירות יורדים. בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה ממוצע העסקאות מגיע ל־7,600 בחודש, ירידה של כ־12%, שהביאה את השוק ממצב של "פלוס", ל"מינוס".

מחירים שלא נראו שנים בת"א

כפי שהדגמנו: מחירי הדירות יורדים בכל השוק, אך כמות העסקאות יורדת בשיעורים הרבה יותר גבוהים. במקביל היצע הדירות החדשות עולה בכמעט 1% מידי חודש. לכן השוק אינו מאוזן.

בשלב זה ניתן לראות כי לא מדובר רק בירידה במדד מחירי הדירות, אלא גם ירידה במחירי העסקאות עצמן שמבוצעות בשוק. כשירידה זו גבוהה אף יותר מירידת המדד, סימן שלא רק מחירי הדירות בירידה, אלא גם תמהיל העסקאות. כלומר הרוכשים רוכשים דירות קטנות יותר ו/או במקומות זולים יותר מבעבר.

שלא במפתיע, שתי התופעות הללו באות לידי ביטוי רציני בבירת הנדל"ן תל אביב. ברבעון השלישי, מספר העסקאות בעיר עלה באופן משמעותי, בהשוואה לרבעון השני. אולם העלייה אינה רוחבית - ומתרכזת בדירות הזולות יחסית ובאזורים שנחשבים פחות מבוקשים. כך נמכרו בעיר 608 דירות חדשות - עלייה של 54% לעומת הרבעון השני ו־726 דירות יד שנייה - גידול של 27% לעומת הרבעון השני. אך באותה נשימה ממוצע המחירים נדחף מטה, הודות לגודל הדירות והאזור בו נמכרו.

ממוצע העסקאות הכללי הגיע ל־3.7 מיליון שקל, שהחזיר את השוק התל אביבי ל־2021. בדיקת השתנות המחירים לפי גודלי הדירות בעיר הביאה למתאם שלילי מובהק בין גודל הדירה להשתנות המחיר; או במילים פשוטות: ככל שהדירה גדלה - המחיר יורד יותר. כך: מחירי הדירות 1־2 חדרים שנרכשו ברבעון השלישי, דווקא עלו רבעונית ב־0.7% ל־3 מיליון שקל; מחירי הדירות 3 חדרים ירדו בכ־8% והגיעו לכ־3.52 מיליון שקל; מחירי הדירות 4 חדרים ירדו ב־13% ל־4.3 מיליון שקל ואילו מחירי דירות 5 חדרים ירדו ב־16% ל־5.2 מיליון שקל. אלו רמות מחירים של דירות ה־4 ו־5 ששנים לא נראו בעיר מאז 2021.

מחירי דירות 4‏־5 נחתכו משמעותית

בדקנו גם את תמהיל הרכישות של העסקאות שבוצעו ברבעון השלישי של השנה, לעומת התקופה המקבילה אשתקד וגילינו שינוי משמעותי מאוד שחל ברכישת דירות 3 ו־5 חדרים: בעוד שבשנה שעברה שוק הדירות 5 חדרים היווה כ־13% מהעסקאות, ברבעון השלישי השנה הוא נחתך ל־4% בלבד, בעוד שדירות 3 חדרים, היוו ברבעון השלישי 46%, לעומת 37% ברבעון השלישי של 2024. בהינתן, ששוק הדירות 6 חדרים מת כמעט לגמרי, מדובר בשינוי תמהיל דרמטי.

ניתן להמחיש את עומק הבעיה בדרך זו: מחירי דירות חדשות בתל אביב נעים מ־35 אלף שקל למ"ר בדרום העיר ל־90 אלף שקל למ"ר בצפונה. יש רמות מחירים גבוהות אף יותר, אך הן מתמקדות בעיקר בפרויקטים מיוחדים, למשל לאורך רצועת החוף. על פי המספרים שנרשמו בדיווחי הלמ"ס, מחירי דירות 4 ו־5 חדרים בתל אביב הגיעו לרמה של כ־43 אלף שקל למ"ר, כלומר קרוב למינימום.

בשטח הדברים באים לידי ביטוי, בין היתר באופן הבא: בשדה דב, הדוגמה הקיצונית ביותר לשכונה תל אביבית מגה יוקרתית, כמות העסקאות שנרשמה באתר רשות המסים ירדה מ־59 ברבעון השלישי בשנה שעברה ל־40 ברבעון השלישי השנה.

בעוד שבשדה דב נמכרות רק דירות חדשות מיזמים, שני אזורים נוספים שבדקנו ברובע 4 - שיכון בבלי ואזור כיכר המדינה בין רחובות ארלוזרוב־בני דן־דרך נמיר־ואבן גבירול, שבהם מתקיים גם שוק דירות יד שנייה רשמו ירידות גדולות אף יותר במספר העסקאות. כך בבבלי נרשמו ברבעון השלישי של שנה שעברה 28 עסקאות באתר רשות המסים ואילו ברבעון השלישי של השנה רק 12, ואילו באזור כיכר המדינה נרשמו ברבעון השלישי של שנה שעברה 90 עסקאות, בעוד שהשנה רק 45.

תרחיש דומה במרכז ובהרצליה

ת"א היא מקרה קיצוני, אך אינה בודדה בירידת המחיר. בהרצליה, המצויה במקום השני מבחינת גובה המחירים שבה, נרשמו ברבעון השלישי עסקאות בגובה של 3.7 מיליון שקל בממוצע, המספר הנמוך בשנתיים האחרונות; גם כאן בלטו דירות ה־5 חד' שנמכרו במחיר הנמוך ביותר מאז 2023 (4.4 מיליון שקל).

גם במחוז המרכז, קימת אותה המגמה בדירות 5־6 חדרים. כך למשל, ניתן לראות שבמחוז זה נרשמו מחירים שחזרו לרמתם מלפני שנתיים (5 חדרים - 3.3 מיליון שקל ו־6 חדרים - 3.9 מיליון שקל).