דוחות חברות הנדל"ן מציגים מה באמת קורה בשוק הדיור בישראל

ריבית גבוהה, הגבלות על מבצעי המימון של הקבלנים והמלחמה הנמשכת תרמו כולם לירידה של כרבע במספר הדירות שמכרו 9 חברות בנייה למגורים בולטות הנסחרות בבורסה בת"א מתחילת השנה. בתשעת החודשים הראשונים של 2025 מכרו החברות הציבורית דמרי , ישראל קנדה , אזורים , אפריקה מגורים , פרשקובסקי , עמרם אברהם , אקרו , צמח המרמן ואפי קפיטל במצטבר כ־3,500 דירות - ירידה של 24% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.

● 6 חברות נדל"ן הגישו תשקיף באותו סופ"ש, ויש להן מכנה משותף אחד
● כש-93% לא יודעים מה קרה למחירי הדירות בשנה האחרונה

ברבעון השלישי מכרו 9 חברות הבנייה שנסקרו 1,254 דירות, ירידה של 28% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. המגמה דומה לתשעת החודשים, כאשר כלל החברות רשמו ירידה דו־ספרתית במספר הדירות שמכרו ברבעון ביחס למקבילו.

הצניחה במספר הדירות שמכרו הקבלנים, התבטאה גם במחיר ששילמו הרוכשים. המחיר הממוצע של דירה שנמכרה מתחילת השנה ירד בכ־9% ועמד על 2.3 מיליון שקל לעומת 2.53 מיליון שקל אשתקד (הבדל של יותר מ־200 אלף שקל).

2 חברות מדגימות את דילמת מחיר למשתכן

אבל מחיר דירה ממוצעת בדוחות הוא נתון חלקי. מדובר בנתון המתאפיין בתנודתיות ובענף מציינים כי לא מדובר באינדיקציה למחירה הממוצע של דירה בישראל, משום שיש הבדלים בתמהיל הדירות הנמכרות. מחיר דירה מושפע ממיקום הפרויקטים וסוגם, כך שפרויקטי מחיר למשתכן למשל הם זולים יותר בשל הסבסוד בפועל ע"י המדינה (ברכיב הקרקע) ומן הסתם פחות רווחיים (הגם שהם מבטיחים מכירות בקצב גבוה).

אפשר לציין כדוגמא את חברת פרשקובסקי שמכרה 330 דירות בין ינואר לספטמבר, זינוק של 168% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, שנבע ממכירה מסיבית של דירות בפרויקט "מחיר למשתכן" של החברה בחיפה ("מורדות לינקולן") בו נמכרו 238 דירות. אותו פרויקט גם הוביל לצניחה במחיר הדירה הממוצע של החברה ב־26% ל־2 מיליון שקל לדירה.

נתון נוסף שבדקנו הוא מספר הדירות שמכרו חברות הבנייה מתחילת אוקטובר, אז נחתם הסכם הפסקת הלחימה והשבת החטופים עם חמאס. בחודשיים שחלפו מאז מכרו חברות הבנייה מעל ל־700 יחידות דיור, בדומה לקצב המכירות ברבעון השלישי.

שיאנית המכירות מתחילת השנה היא עמרם אברהם שמכרה 1,035 דירות בחודשים ינואר־ספטמבר, ירידה של 30% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. המחיר הממוצע לדירה שמכרה החברה עמד על 1.6 מיליון שקל, דומה לתקופה המקבילה. גם כאן, כמו אצל פרשקובסקי, ההיקפים הגדולים בעמרם אברהם, כמו גם המחיר הנמוך יחסית, נובעים מהתמקדות החברה במכירת דירות בתוכניות מחיר למשתכן של הממשלה שבונה החברה בעיקר בפריפריה.

כמעט 9 מיליון שקל בממוצע לדירה בשדה דב

מנגד, חברת ישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר, הבונה דירות יוקרה בגוש דן, מכרה דירה ממוצעת ב־6.6 מיליון שקל - עלייה של 4% ביחס לתקופה המקבילה, המחיר הגבוה מבין אלה שנדגמו. אצל ישראל קנדה חלה ירידה של 30% במספר הדירות שנמכרו מתחילת השנה - כ־200, כמעט רבע מהן בשדה דב בת"א (במחיר ממוצע של כ־8.9 מיליון שקל). באוקטובר־נובמבר מכרה החברה עוד 137 דירות - מקום שני מבין הקבלנים.

חברת י.ח דמרי של יגאל דמרי, שהיא חברת הבנייה למגורים הגדולה במונחי שווי שוק (8.6 מיליארד שקל) מכרה 536 דירות מתחילת השנה (שלישית לאחר עמרם אברהם ואפי קפיטל). מחיר דירה ממוצע עלה אצלה ב־11% ל־2.6 מיליון שקל. באוקטובר־נובמבר מכרה החברה 153 דירות נוספות, יותר מכל קבלן אחר.

באקרו של צחי ארבוב, הפועלת כמו ישראל קנדה בשוק דירות היוקרה בת"א וסביבותיה, נרשמה הירידה החדה ביותר במספר הדירות שנמכרו (77%) ל־84 דירות, זאת בשל ריבוי מכירות בפרויקט מחיר למשתכן ביפו אשתקד. בד בבד זינק המחיר הממוצע ב־29% ל־4.9 מיליון שקל.

"בלי מבצעי המימון הירידה הייתה חדה יותר"

על נתוני הקבלנים אומרת סיגל יששכר, סמנכ"ל וראש תחום נדל"ן במידרוג, כי "אנחנו רואים האטה במכירות, שאפיינה את הקבלנים מתחילת השנה. זו מגמה שמגיעה על רקע הריבית הגבוהה, לצד מחירי דירות גבוהים שמכבידים על כושר הקנייה של הרוכשים. אלמלא מבצעי המימון של הקבלנים, ייתכן והירידה הייתה אפילו יותר חדה. בסוף זה מצב ששוחק את תוצאות הקבלנים".

זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות אי.בי.אי, מסביר את מה שעבר על הענף בתשעת החודשים הראשונים של השנה: "צריך ולזכור מאיפה באנו. שנת 2024 הייתה שנת שיא במכירת דירות, אבל מתחילת השנה הנוכחית התרחשו אירועים שונים שהשפיעו על הענף. אזכיר גם שבסוף השנה שעברה, רוכשי הדירות ביקשו להקדים את העלאת המע"מ (בתחילת 2025), ולכן היה גל רכישת דירות בסיום השנה שעברה".

אותו גל רכישות, מסביר עין אלי, השפיע לרעה על מכירת הדירות ברבעון הראשון השנה, "ואחר כך היו המגבלות שהטיל בנק ישראל בחודש מרץ על מבצעי המימון. זה גרם להאטה במכירות, כי הקבלנים ניסו להבין איך מתמודדים עם ההגבלות. בסוף הרבעון השני הגיעה המלחמה עם איראן ובמהלך מבצע 'עם כלביא', כזכור, אתרי המכירות והמשרדים היו סגורים. ברבעון השלישי אנחנו כן רואים התאוששות אם משווים אותו לשני הרבעונים הראשונים השנה".

אופטימיות זהירה לקראת 2026

בכל הנוגע לעתיד, הבכירים בענף מנסים להישאר אופטימיים. יעקב אטרקצ'י בעל השליטה ומנכ"ל חברת הבנייה אאורה, אחת מהגדולות בענף שנסחרת בשווי של 6.3 מיליארד שקל, טוען כי "הרבעון השלישי היה מצוין, וראינו במהלכו שיפור במכירות. ככלל, השנה רואים מגמה של פחות קניית דירות באזורים היקרים כמו תל אביב רבתי. השוק מושפע יותר מכך שיש פחות משקיעים, משום שיש להם אלטרנטיבות בשוק המניות. אבל ככל שיוצאים מגוש דן רואים מכירות טובות בפריפריה. אנחנו מכרנו היטב בפרויקטים בנתניה, אופקים ולוד. וזאת גם בשנה שהיא יחסית יותר קשה".

אאורה שלא מספקת נתונים מספקים לחישוב מחיר ממוצע לדירה (ולכן לא נכללה בחישובים ובטבלאות המצורפות) מכרה מעל ל־800 דירות בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה - עלייה של 22% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (בעיקר בזכות מבצעי מכירות). בשנה הבאה, מעריך אטרקצ'י, "הדברים ייראו הרבה יותר טוב בשוק המגורים".