דירה לעשירים בלבד: הפער במחירים בין ת"א לשכנות מתרחב

שוק הנדל"ן בתל אביב מתנתק משאר המדינה. מחירי העסקאות בעיר שברו שיא ברבעון הקודם, תוך שהם מתרחקים אפילו מהשכנות האמידות. בעוד שבכלל המדינה הציבור מתרחק מדירות חדשות, בתל אביב הרוכשים התנפלו דווקא עליהן - ולעומת זאת העניין שהם מגלים בדירות יד שנייה פוחת והולך.

● השוכרים מתפשרים על איכות הדירות, ומעמד הביניים נוטש את השוק
● המנכ"ל שבטוח: "המשבר הבא בשוק הנדל"ן יהיה משמעותי הרבה יותר"
● נתוני יד2 מגלים: אלה השכונות שבהן מחירי השכירות קפצו גבוה במיוחד

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) והכלכלן הראשי באוצר שפורסמו בסוף השבוע, חושפים שוק שמצד אחד מדשדש ברמות נמוכות, אך מה שמתחולל בו מעיד על התרחבות הפערים החברתיים.

ביטולי עסקאות בב"ש, עליות מחירים בת"א

כפי שפורסם בגלובס, הכלכלן הראשי באוצר, שמנהל מעקב אחר ביטולי עסקאות שנחתמו בין 2023 ל־2025, חשף עלייה של 41% במספרן בין ינואר לאוגוסט השנה. בסך הכל הגיע מספרן ל־1,821. חלק משמעותי מהן, כ־470, נמצא באזור הנגב - באר שבע, אופקים, שדרות ונתיבות. התברר, כי בחלק משמעותי מהמקרים הרוכשים לא יכולים לעמוד בתנאי התשלום, שלרוב נעשו בשיטת ה־20%-80% ודומיה.

הדבר נובע כמובן מחוסר יכולת כלכלית לעמוד במשכנתאות הנגזרות ממחירי הדירות. מדובר במציאות עגומה, שממדיה, כך על פי הכלכלן הראשי - עולים. במקורם, המבצעים הפיננסיים נועדו לפתות משקיעים ואוכלוסייה אמידה של משפרי דיור לנטוש את המסלול הליניארי המקובל (כלומר תשלומים לפי התקדמות הבנייה), לטובת תשלומים בשני שלבים - בעת החתימה על החוזה ובעת אכלוס הדירה. הנוהל הזה, שנעשה ללא הצמדות, הבטיח חיסכון בעלויות שיכול להגיע למאות אלפי שקלים. אך כל זה בתנאי, כמובן, שהם יוכלו לעמוד בתשלום האחרון, הגדול.

בדרום בוצעו הרבה מכירות בדרך זו, לציבור פחות אמיד, ובמחירים נמוכים בהרבה, אך העובדה היא שלא אחד ולא שניים מהם לא מסוגלים להגיע לדירה. לצורך המחשה, מחיר דירת 4 חדרים (חדשה ויד שנייה) בבאר שבע מגיע ל־1.3 מיליון שקל בממוצע מאז תחילת 2024, ולא חלו בו שינויים משמעותיים מאז.

מחיר דירה ממוצעת בתל אביב גבוה פי ארבעה מזה של באר שבע, והיחס הזה זוחל כלפי מעלה. לפני תשע שנים הדירה התל אביבית הזו עלתה "רק" פי שלושה.

עיקר העלייה - הודות לשוק הדירות החדשות

אבל תל אביב מתרחקת לא רק מבאר שבע: גם בהשוואה לירושלים (דירת 4 חדרים בתל אביב עולה כמו 1.6 דירות בירושלים) ולחיפה (2.7) - תל אביב עולה.

גם יחסית לערים שכנות אמידות, תל אביב מצויה בפלנטה אחרת של מחירים. השוואה למחירי דירות 4 חדרים ברמת גן ובהרצליה מראה שבעוד שבשתי הערים מחירי הדירות רשמו ירידה ברבעונים האחרונים, בתל אביב הם ממשיכים להרקיע עד לכ־5.2 מיליון שקל. מחיר דירת 4 חדרים שנמכרה בתל אביב ברבעון השני של השנה גבוה בכמעט 50% ממחיר דירה כזו בהרצליה (3.43 מיליון שקל) וכמעט ב־60% ממחיר דירה כזו ברמת גן (3.07 מיליון שקל).

עיון לעומק בנתונים מעלה גם שיש שוני מהותי בדפוסי הרכישה בשלוש הערים. השווקים ברמת גן ובהרצליה מתנהלים כמו ברוב הערים הגדולות, ורוב העסקאות בהן מבוצעות על דירות יד שנייה. ואולם בתל אביב אנו רואים תופעה חדשה יחסית, שלפיה רוב מוחלט של העסקאות מבוצע בדירות חדשות.

ברבעון הקודם הרוב הזה הגיע לשיא, שעה ש־72% מהדירות שנרכשו היו חדשות. עוד קודם לכן התופעה נצפתה החל מ־2024, כשלהערכתנו היו לזה שני מקורות: הדרישה של הרוכשים לממ"דים בדירות בעקבות המלחמה, והמבצעים הפיננסיים של היזמים.

מכאן ניתן להבין, שעיקר העלייה נבע משוק הדירות החדשות. ברבעון הקודם נרכשו בתל אביב יותר מ־1,200 דירות, 50% יותר מאשר ברבעון הראשון. לעומת זאת, בדירות יד שנייה נרשם מספר העסקאות הנמוך ביותר בשנתיים האחרונות. ניתן להעריך ששתי הסיבות שמנינו קודם לכן תקפות גם בימים אלה - אם משלמים כל כך הרבה כסף על דירה, עדיף לעשות זאת במבצע פיננסי, וגם לא להתפשר על מפרט טכני שכולל ממ"ד.

התוצאה היא שהיצע הדירות החדשות הלא מכורות בעיר ירד לרמתו מלפני שנה וחצי (כ־9,500 דירות), אך עדיין מצוי ברמה גבוהה מאוד, במקום השני אחרי ירושלים.

ובינתיים בשוק השכירות: עלייה חריגה בבית שמש

דווקא בימים שבהם מחירי הדירות מצויים במגמת ירידה, אי אפשר שלא להבחין בעלייה במחירי השכירות: בשנה האחרונה מדד שירותי הדיור, שעוקב אחרי מחירי השכירות, עלה ב־3.6%, בעוד שמדד מחירי הדירות ירד ב־1.5%.

במספר אזורים חריגים דמי השכירות הממוצעים עלו הרבה יותר מאשר מדד שירותי הדיור - דבר שמעיד על ביקושים רבים מצד שוכרים על היצע נמוך במיוחד. המקום הכי חריג לעניין זה הוא בית שמש, שבה מחירי השכירות הממוצעים עלו בשנה האחרונה ב־13% ל־4,927 שקל לחודש, על פי הלמ"ס.

מצד אחד נראה, שרוב השוכרים שיפרו את דירת השכירות שלהם לדירה חדשה, אך מצד שני הם נאלצים לשלם כמעט 7,000 שקל בממוצע יותר מאשר בשנה שעברה, וזו הוצאה משפחתית מעיקה.

בית שמש נתפסה בעשור הקודם כ"עיר מקלט" לביקושים הרבים שהגיעו מצד הציבור החרדי, בעיקר בירושלים. בעשור האחרון הוקמו בה כ־15 אלף יחידות דיור בהליכי תכנון מואצים - אבל זה לא מספיק. הביקושים למגורים עצומים, והם הקפיצו את המחירים הן של הדירות והן של השכירויות.

מחירי הדירות בעיר עלו במאות אלפי שקלים בשנים האחרונות, אך מחירי השכירות עלו בקצב מהיר בהרבה, והחל משנה שעברה ארע הבלתי ייאמן - והם עקפו את מחירי השכירות בבני ברק. כך, שכר דירה חודשי ממוצע בבית שמש מגיע לפי הלמ"ס ל-4,927 שקל לחודש, לעומת 4,482 שקל בבני ברק).

זה לא מקרי. מחירי הדירות בעיר, שהגיעו ל־2.4 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, יצרו משבר שוק חריף. הביקושים ירדו מאוד ובמחצית הראשונה של השנה נרשם שפל במכירת דירות חדשות בעיר - על אף שההיצע עולה בקצב מהיר.

הבעיה היא שכרגע לא נראה שיש מישהו שיכול לעצור את רכבת המחירים הזו - לא בבית שמש ולא בשאר הארץ. בהיעדר מדיניות ממשלתית או פתרונות היצע אמיתיים, השוכרים בישראל נותרו ללא אופק: השנתיים הקרובות ימשיכו להיות תקופה של שחיקה כלכלית מתמשכת, שבה דמי השכירות רק ימשיכו לנסוק.