המועד הקובע הגיע: משפרי הדיור נאלצים להתפשר על מחיר, כדי להתחמק ממס יקר

משפרי דיור בישראל, שכבר חתמו על רכישת דירה חדשה ועדיין מחכים לקונה לדירה הישנה, ניצבים בימים אלה בפני החלטה משמעותית שעלולה לעלות להם מאות אלפי שקלים: להתפשר על המחיר כדי להספיק למכור או להמשיך להמתין לרוכש פוטנציאלי, ולהסתכן שאם לא ימצא כזה, מכיוון שהם יאבדו את הטבות המס הקיימת בחוק על "דירה יחידה".

● הדירה נמכרה ב־4.05 מיליון שקל: כמה שווה יחידת הדיור שבתוכה?
● השכנים בנו מרפסות ויצטרכו להרוס אותן: הלקח מפסק דין של המחוזי

עבור חלק מהרוכשים, מועדי המכירה האחרונים מגיעים כבר בחודשים הקרובים. השאלה היא עד כמה הלחץ הזה יתורגם לעסקאות במחירים נמוכים יותר בשוק היד השנייה.

בסך־הכול, מדובר בכמות גדולה במיוחד של משפרי דיור. זאת בגלל הטבות מס שניתנו ברקע המלחמה בגזרות השונות והמבצעים באיראן וברקע הקיפאון בשוק הנדל"ן וירידות המחירים ששכנעו רבים מהקונים בישראל לחכות עד הדקה ה־90, מתוך תקווה שהמומנטום בשוק המכירות יחזור.

"מוותרים על 100 אלף שקל כדי לזרז"

הלחץ למכור מגיע לשלב קריטי אצל משפרי דיור שרכשו דירה חלופית מיד שנייה בינואר-מאי 2025 ועדיין מחזיקים בדירתם הקודמת. במקור הם נדרשו למכור את הדירה בתוך 18 חודשים מחתימת חוזה הרכישה כדי להיחשב לבעלי דירה יחידה, אך בעקבות מבצע "שאגת הארי" אישרה הכנסת במרץ 2026 הארכה של שלושה חודשים למי שתום תקופת המכירה שלהם חפפה את התקופה שבין 28 בפברואר ל-31 במאי 2026. עבור רוכשי תחילת 2025, התקופה התארכה ל-21 חודשים: רוכשי ינואר מגיעים למועד האחרון באוקטובר 2026, רוכשי פברואר בנובמבר, וכך הלאה עד רוכשי מאי 2025, שמועדיהם מסתיימים בפברואר 2027.

כלומר, בחודשים הקרובים, מוכרים שטרם השלימו עסקה נדרשים להכריע אם למכור במהירות ותחת לחץ, או להסתכן באובדן הטבת מס הרכישה. לכל רוכש מועד אישי לפי יום חתימת החוזה, וברכישה מקבלן חלים גם כללים התלויים במועד המסירה.

מתווך הנדל"ן עידן ישר אומר לגלובס כי אצל חלק מהלקוחות, ההתפשרות כבר מתרחשת. הוא מבחין בין בעלי דירות שמנסים למכור לפני שרכשו נכס אחר לבין מי שכבר התחייבו לדירה חלופית. האחרונים צריכים לעמוד בתשלומים על הרכישה ובמקביל, להביא בחשבון את המועד שבו יפקעו ההקלות במס. מי שטרם קנה יכול להמתין להצעה בלי להתמודד עם אותן התחייבויות.

"אותם לקוחות עושים את המתמטיקה", אומר ישר ומוסיף שמוכרים בוחנים אם כדאי לוותר על 50 אלף או 100 אלף שקל מהמחיר שרצו לקבל כדי לזרז את המכירה ולהימנע מחבות מס גבוהה יותר. זו החלטה שמתחילה בחישוב האישי של כל משפחה: כמה עוד אפשר להמתין, מה הסיכוי לקבל הצעה טובה יותר ומה המחיר של פספוס המועד.

ההבדלים בין דירה חדשה ליד שנייה

ההקלות למשפרי דיור נועדו לאפשר את תקופת המעבר הזאת. אדם שבבעלותו דירה אחת יכול לקנות דירה חלופית לפני שמכר את הקודמת וליהנות ממדרגות מס הרכישה של דירה יחידה, אם ימכור בתוך התקופה שנקבעה בחוק. כשהתנאי אינו מתקיים, הרכישה עלולה להיות מחויבת לפי החזקה של דירה נוספת.

מדובר על מס של 8% מהשקל הראשון. כך לדוגמא: דירה שנמכרת ב־4 מיליון שקל ולא נכנסת להקלה של "דירה יחידה" תהיה חייבת במס של 320 אלף שקל בגין מס הרכישה, וזה ללא התייחסות למס שבח (מס של 25% על הפער הריאלי בין הדירה הישנה לחדשה).

עו"ד עמיחי מגער מדגיש כי צריך להבחין בין רכישת דירה מיד שנייה לבין רכישה מקבלן, ובין מועדי הרכישה השונים. ברכישת יד שנייה, הספירה מתחילה "מהרגע שחתמת על ההסכם". גם אם הכניסה לדירה נקבעה לחצי שנה לאחר מכן, תקופת המכירה כבר החלה. הפער בין חתימת החוזה למעבר בפועל עשוי לצמצם את הזמן שנותר למוכר.

ברכישות שבוצעו בין 1 ביוני 2023 לסוף מאי 2025, התקופה הרגילה למכירת הדירה הקודמת הייתה 18 חודשים. ברכישות מ־1 ביוני 2025, היא חזרה ל־24 חודשים. אלא שכאמור, בעקבות מבצע "שאגת הארי" נקבעה הארכה למוכרים, שמסתיימת בקרוב.

פערים שמגיעים לכ־200 אלף שקל

ברכישה מקבלן קיים גם מסלול המאפשר למכור בתוך 12 חודשים מהמועד שבו החזקה בדירה החדשה הייתה אמורה להימסר לפי ההסכם. אם המסירה התעכבה בנסיבות שאינן בשליטת הרוכש, הספירה היא ממועד המסירה בפועל. גם למסלול הזה עשויות לחול הארכות. רכישת דירה על הנייר שבנייתה נמשכת כמה שנים יכולה להותיר לרוכש זמן רב יותר למכירה, בהתאם למסלול ולנסיבות.

מגער ממחיש את הפער באמצעות דירה חדשה במחיר שלושה מיליון שקל. לפי מדרגות המס הרגילות, מס הרכישה כדירה נוספת הוא 240 אלף שקל, לעומת כ־45.5 אלף שקל כדירה יחידה. בדירה בשווי ארבעה מיליון שקל, המס כדירה נוספת הוא 320 אלף שקל לעומת כ־95.5 אלף שקל כדירה יחידה. הקושי לעמוד במועדים כבר הופיע בנתוני האוצר שפורסמו בגלובס במאי. בקבוצה שנבדקה, 3,533 מתוך 15,547 משפרי דיור, כ־23%, לא מכרו בתוך התקופה המותרת. לפי הנתונים, בשנים שגרתיות, השיעור נע בין 7% ל־10%.

בדיקת גלובס של נתוני הכלכלן הראשי באוצר בשנתיים האחרונות מעלה כי כ־1,850 דירות נרכשו בממוצע מדי חודש על ידי משפרי דיור. מדובר בקצב השקול לכ־33 אלף רכישות בשנה וחצי. כמה מהם עדיין מחזיקים בדירה הקודמת ונדרשים למכור אותה במהירות, כדי לשמור על הטבות המס? הנתונים הפומביים אינם מספקים תשובה. ברשות המסים מסרו לגלובס כי "הנתונים אינם נגישים ברמת עיבוד המאפשרת את הצגתם לציבור".

מס שבח עלול להגדיל את חבות המס

על רקע הנסיבות הלא פשוטות, מגער מציין כי חלק מהלקוחות בוחנים העברת הדירה במתנה להורים. יחד עם זאת, הוא מזהיר שהעברה כזאת צריכה להיות אמיתית והיא עשויה להיבחן על ידי רשות המסים.

ובכל מקרה, גם מתנה לקרוב עשויה לחייב במס רכישה: ככל שחלה ההקלה, המקבל משלם שליש מהמס הרגיל שהיה חל עליו. זהו מהלך שמעביר את הזכויות בנכס לאדם אחר ומצריך בחינה של השלכות המס והבעלות. לדוגמה, בהעברת דירה בשווי שלושה מיליון שקל להורים שכבר בבעלותם דירה, המס הרגיל הוא 240 אלף שקל, ושליש ממנו הוא 80 אלף שקל, בהנחה שמתקיימים תנאי ההקלה.