יקיר מלכה: "חברת הנדל"ן שבבעלותי הובילה את המשקיעים להצלחה בחוף התכלת הרצליה ובפרויקטים נוספים ברחבי הארץ ואנחנו נצליח לעשות זאת שוב"

הכתבה מטעם מלכה השקעות

בשנת 2015 חברת מלכה השקעות רכשה קרקע בשטח 7 דונם בחוף התכלת הרצליה במחיר כולל של 30 מיליון שקל. "כיום השווי שלה הוא 120 מיליון שקל", אומר יקיר מלכה, בעלי מלכה השקעות, "אז", הוא מסביר, "הסטטוס של הקרקע היה חקלאית עם ייעוד למגורים. כלומר, היא הייתה כל כך רחוקה ממימוש שיש מי שראו בי ודיברו עלי (מאחורי הגב כמובן) כמהמר חסר אחריות".

9 שנים עברו, ולדברי מלכה, הדחפורים עוד מעט יעלו על חוף התכלת ועל הקרקע מתוכננות כ-12,000 יחידות דיור. "עם תג מחיר משוער של עשרות אלפים למ"ר בנוי - כבר ברור שמי שקנה את הקרקע בזמנו מהחברה, נהנה היום מרווחי עתק של מאות אחוזים הרבה לפני שהבנייה החלה", הוא מדגיש ומוסיף כי התסריט המדובר חזר על עצמו גם בשכונת ח-500 בחולון עם קרקעות שכיום הגיעו לשלב ההפשרה וערכן עלה במאות אחוזים, וכן בפרדס חנה שם הוא מספר כי הצליח להגיע להסכמי שיתוף על יותר מ-400 דונם במתחם, עם קרקעות שערכן עשוי לזנק בכ-400 אחוזים בשנים הקרובות.

בראיון עימו מציג מלכה את השיטה הסדורה שלו להשאת רווח מקרקעות ומשתף בתובנות אליהן הגיע עם השנים.

האם יש לך דוגמה לסיפור הצלחה כנגד כל הסיכויים בתחום הקרקעות?

"כן ודאי, אחד הסיפורים שאני הכי גאה בהם התרחש בגיל 25, כשקניתי 122 דונם שהיו מחוץ לתוכנית המתאר המקומית, אבל הקרקע הייתה צהובה בתוכנית המתאר הארצית. היו הרבה מאוד ספקנים, כולל עיתונאים, וגורמים מקצועיים שאמרו כי הם אינם רואים צפי להפשרה בשנים הקרובות, אם בכלל. היו שדיברו על הקרקע הזו כעל 'סיכון גדול' ואפילו כעל הימור. למרות זאת, ראיתי את הפוטנציאל בשטח, ובזכות השקעה מתמדת והבנה עמוקה של התחום, האמנתי שהתהליך הזה יסתיים בהצלחה. בסופו של דבר, הקרקע אושרה דרך הליך ותמ"ל - תהליך מזורז של הפשרת קרקעות, והמשקיעים שלי נהנו מתשואות מרשימות. זה אחד הסיפורים הכי יפים שאני יכול לספר, וזה מוכיח שהשקעה מתמדת, מחקר מעמיק וראייה רחבה משתלמות".

מה הדבר הראשון שאתה בודק כשאתה מחפש מתחם חדש להשקיע בו?

"לרוב אני מחפש מתחמים שיש בהם פוטנציאל תכנוני טוב מאד, מקום שאני יכול להסתמך עליו לכמה שנים טובות. אנחנו לא מתפזרים אלא משקיעים במקומות ספציפיים - פרדס חנה, חולון, הרצליה, רחובות. מבחינתי הכי חשוב לא להתפזר, לא חו"ל, לא בנייה ולא תמ"א 38. אנחנו מתעסקים בקרקעות משלב האיתור, דרך הפשרה ועד למצב של בנייה. אני קונה באותו המתחם, מתמקצע ומשקיע בו, עובד עם עורכי הדין והמתווכים הכי טובים, לא מרפה ומקפיד לא לאבד פוקוס. אני מתלבש על האזור ברגע שהבנתי את הפוטנציאל שקיים בו".

איך התקבלה ההחלטה להשקיע בחוף התכלת?

"האמנתי מאוד בקו החוף, ידעתי שזה קו החוף האחרון שאפשר לבנות בו. בחנתי את תכנית 3-700 בתל אביב מכל הזוויות והאמנתי בה. היו אנשים סקפטיים שאמרו שהמחיר יקר מדי ולא ישתלם לי. אנשים חושבים שזה שלסבא היו קרקעות ולא בנו עליהן אומר שלא הייתה עליית ערך אבל זה לא המקרה - לפעמים יש עליית ערך כי יש ביקושים ופוטנציאל תכנוני שאפשר לבנות עליו, עוד הרבה לפני הפשרה. חוף התכלת למשל, הוא מתחם שעדיין לא בנו בו, אבל ב-30 השנים האחרונות הוא משיא בתשואות גבוהות למשקיעים מרוב תיקי ההשקעות. כלומר, הבנתי שעוד לפני מימוש, עדיין יהיו עליות ערך מאוד גבוהות במקום".

מה המתחם הבא שתשקיע בו?

"רחובות זו עיר שאנחנו מאוד מאמינים בה, התחלנו לאתר בה קרקעות ולשווק בה. אבל ההתמקצעות והפוקוס שלי הם על פרדס חנה, הרצליה וחולון. כמו שאמרתי מאוד חשוב לי לא להתפזר".

לבדוק, לבדוק ושוב לבדוק

בהשקעה בקרקעות, אומר מלכה, חייבים שקיפות, אמינות וסבלנות: "אלו הערכים שחרטנו על דגלנו. בעיני רק מי שיש כסף פנוי וסבלנות ל-5 שנים ומעלה, ויש לו דירה בבעלותו יכול להיות משקיע פוטנציאלי אמיתי שנכון עבורו להשקיע בקרקע. זה לא מתאים לחבר'ה שרוצים להשקיע לשנתיים שלוש, יש עליהם לחץ תזרימי, חתונות… השקעה בקרקעות מתאימה לאנשים מבוססים כלכלית, בעלי תא משפחתי, שלא צריכים את הכסף מחר".

איך מבדילים בין עסקה מסוכנת לעסקה רווחית?

"בודקים בודקים ובודקים. בוחנים תכניות מתאר, רואים שאין כבישים מתוכננים על הקרקעות, שאין איזו תכנית של רכבות שיכולה להשפיע על התכנון בעתיד. בודקים בעירייה, וברמה האישית שלי אחרי הרבה שנים בביזנס אני חושב שאני יודע לזהות בצורה מהירה איפה יש קרקע נכונה להשקעה - ולכן אני מרגיש בנוח לקנות שטחים גדולים ולייצר יתרון תחרותי ללקוחות שלי. בסוף ניסיון וידע זה כוח בתחום הקרקעות".

למי מתאימה רכישה של קרקע להשקעה?

"כפי שציינתי למעלה לאנשים סבלניים. נכון, יש פה פוטנציאל רווח מדהים, אבל לוקח זמן - נדרשת סבלנות של מינימום חמש שנים כדי לראות פוטנציאל רווח; כלומר עוד לפני הפשרה תוכלו ליהנות מפוטנציאל רווח אבל רק בטווח של כמה שנים. ואם מחכים עד הפשרה - הרווח יכול להגיע למאות אחוזים".

ולסיום, מה אתה ממליץ למשקיעים בתחילת דרכם לעשות כדי לא ליפול בפח?

"ראשית שלא יהיה עליהם לחץ כספי, שנית לוודא כי יש להם כסף פנוי כי אין פה אפשרות ללקיחת משכנתא, וכן כי כבר יש דירה בבעלותם. לאחר מכן גם חשוב כמובן להצטייד בעורך דין טוב, ולפעול מול חברה אמינה ויציבה שיודעים מי הבעלים שלה, וכמובן לראות מבחינה תכנונית את הדברים ואת הפוטנציאל של המקום.

"כשאני התחלתי בגיל 22 לעסוק ביזמות בקרקעות האמנתי מאוד בפרדס חנה, ראיתי פוטנציאל במקום, ואני אדם מאמין אז הלכתי אחרי ההארה שהייתה לי. העסק שלי הוקם בשנת 2008 בדיוק בתחילת המשבר הכלכלי בארה"ב, הבנתי שהרבה אנשים איבדו את הונם בשוק ההון וחיפשתי אלטרנטיבות בטוחות יותר להשקיע. בעיני קרקעות הן האפיק המעניין והטוב ביותר להשקיע בו - במדינה שיש בה עודף ביקוש ומעט מאוד קרקעות פנויות. מלכה השקעות הובילה את המשקיעים להצלחה בחוף התכלת הרצליה ובפרויקטים נוספים ברחבי הארץ ואנחנו נצליח לעשות זאת שוב".

*פרסום זה נועד למטרות שיווקיות בלבד, ואין בו משום יעוץ ו/או הצעה ו/או הזמנה לבצע השקעה או רכישה כלשהי ו/או משום תחליף לייעוץ פרטני, משפטי, ובתחום המיסוי, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.