עו"ד אלי מור: "נתקלתם בשוכר בעייתי? הגשת תביעה לפינוי מושכר משנה את כללי המשחק"

הכתבה מטעם עו"ד אלי מור

האם ניתן לנתק את החשמל במושכר כדי לגרום לשוכר לפנות את המושכר? האם מותר לי להחליף מנעול בדירה? או אולי מותר להוציא את השוכר בכוח מהמושכר? אילו מקצת השאלות שאני נשאל שוב ושוב על ידי בעלי נכסים, משכירי דירות, שפונים אליי בכדי שאטפל עבורם בפינוי שוכר בעייתי.

התשובה הראשונה שלי היא, שלא ניתן לבצע שום מעשה באופן חד צדדי בכוח - אך כן ניתן ואף מומלץ להשתמש בכוח שמעניק החוק למשכיר. ואכן, החוק מעניק למשכירי הדירות כלים יעילים בכדי לפנות שוכרים שלא משלמים את דמי השכירות או כאלה שבסיום תקופת השכירות מסרבים לפנות את המושכר.

למעשה, תביעה לפינוי מושכר מוגדרת כהליך משפטי "מיוחד" ואם היא מבוצעת נכון, התוצאה תהיה פינוי המושכר מהיר ומוחץ.

"לא תפנה אותי במשך שנים מהדירה"; "תלך לבית משפט ולמשטרה, אני לא אצא מהדירה בחיים" - הם ודומיהם הינם משפטים קלאסיים של שוכרים בעייתיים. אלו לפני ההליך המשפטי לפינוי מושכר מתנהלים מול המשכיר בבוטות, אך תשובתם משתנה מקצה לקצה, לאחר שמוגשת כנגדם תביעה לפינוי מושכר.

לקוחות רבים הגיעו ומגיעים למשרדי מתוסכלים מהתשובות להן הם "זכו" מהשוכרים. כולם נוכחו לגלות כי ההליך המשפטי לפינוי מושכר משנה את התמונה ואת יחסי הכוחות בין הצדדים, כאשר השוכר מפסיק להרגיש שהוא מחזיק במושכר "כבן ערובה".

מהן העילות לפינוי שוכר?

ניתן לפנות שוכר שהפר את הסכם השכירות הפרה יסודית, שהיא לרוב אי תשלום דמי שכירות, אי העברת חשבונות ארנונה, חשמל ומים על שם השוכר ואי תשלומם, תוך חשיפת המשכיר להליך גבייה מצד הרשויות וכמובן, אי פינוי המושכר בסיום תקופת השכירות. כמובן שלא מדובר ברשימה סגורה של עילות הפינוי.

גם הפרה שאינה יסודית של הסכם השכירות יכולה להוות עילה לפינוי המושכר וזאת ככל שהשוכר נדרש לתקנה ולא תיקן אותה.

סעיף 7.ב. לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע כי הפרה שאינה יסודית שלא תוקנה על ידי השוכר הופכת להפרה יסודית לאחר שניתנת למפר התראה והזדמנות לתקן את ההפרה. לכן, גם הפרה של השוכר שלכאורה אין לה השפעה ישירה על קיום הסכם השכירות, כמו, אי עריכת פוליסת ביטוח או אי המצאת ערבים ו/או בטחונות, גם אם לא הוגדרו כסעיפים יסודיים להסכם, הם יחשבו ככאלה אם לא תוקנו לאחר שניתנה התראה בגינם.

מה קורה במקרה בו שוכר מודיע למשכיר כי אין בכוונתו לפנות את המושכר עם סיום תקופת השכירות? לקוחות רבים שלי שמעו משוכרים שלהם כי הם "לא יפנו את הדירה"; "נגרור אתכם שנים בבית המשפט"; "תעשה מה שאתה רוצה אנו לא מפנים את הדירה".

במקרים אלה אין צורך להמתין ולהיווכח בפועל כי השוכר אכן לא מפנה את המושכר. בדרך כלל, אמירות כאלה לא מגיעות ללא עבר של אי תשלום דמי שכירות ו/או אי ביצוע תשלומים שוטפים מצד השוכר או מצד שוכר ששילם דמי שכירות בעיכוב רב בסכום ובמועד שהוא קבע על דעת עצמו.

הצהרות מצד השוכר על כוונה שלא לפנות את המושכר במועד שנקבע, מוגדרת כהפרה צפויה מצד השוכר אשר מאפשרת לפי חוק החוזים לפעול כבר עכשיו לפינוי השוכר ולא להמתין עד לקרות ההפרה.

סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע כי: "גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות העניין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיומו". לכן, ככל שקיים חשש מוחשי לכך שהשוכר מתכוון שלא לפנות את המושכר עם סיום תקופת השכירות, ניתן לפעול משפטית לפינוי המושכר באופן מיידי ולחסוך זמן יקר ולהקטין את הנזק הכספי.

אז כיצד מפנים שוכר שלא משלם?

תקנה 81 א' לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ח 2018 קובעת כי תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים מעבר לתביעת פינוי המושכר והתובע רשאי לתבוע תביעה כספית כמו חוב דמי שכירות או עבור נזקים אחרים שנגרמו לו או למושכר בהליך נפרד, בלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט.

לנתבע יש שהות של 30 יום להגיש כתב הגנה והוא לא רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי, וזאת על מנת לצמצם את יכולתו לסרבל או להאריך את בירור תביעת הפינוי באמצעות נושאים אחרים.

מאחר ומדובר בהליך משפטי מהיר מאוד, יש לצרף לכתב התביעה תצהיר תמיכה מטעם המשכיר ואת כל הראיות התומכות בהפרות מצד השוכר. ככלל, בית המשפט יקבע מועד לדיון ענייני בתביעת פינוי המושכר לא יאוחר משלושים ימים ממועד הגשת כתב ההגנה וברוב המקרים, בסיום הדיון ניתן פסק דין לפינוי המושכר.

טענות נפוצות של שוכרים שלא משלמים דמי שכירות

טענות השוכרים הן כיד הדמיון, אך לרוב נוגעות בטענות של אי תקינות המושכר, בעיות של נזילות במושכר, טענה כי המשכיר אינו הבעלים ועוד.

בדרך כלל, לטענות בדבר מצב המושכר אין אחיזה משפטית, מאחר ועל השוכר לשלם את דמי השכירות ללא קשר למצבו של המושכר ולכן מדובר בטענה שלא תעמוד לשוכר כהגנה, מה גם שלרוב השוכר נזכר בטענות אלה רק לאחר שהוא צובר חוב דמי שכירות. סעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה תשל"א 1971 מגדיר כי רק במקרה שנמנע מהשוכר שימוש במושכר בשל נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, יתכן פטור מתשלום דמי שכירות וגם אז, רק בגין פרק הזמן בו נמנע מהשוכר האפשרות לעשות שימוש במושכר. בנוסף, במצב זה למשכיר עומדת הזכות לבטל את הסכם השכירות.

באשר לשאלת הבעלות של המשכיר בדירה, כבר נפסק כי השוכר אינו יכול לטעון כנגד זכות הבעלות של המשכיר במושכר כיוון והשוכר יונק את זכויותיו מהסכם השכירות ומזכות המשכיר במושכר ולכן, אם למשכיר אין זכויות במושכר, קל וחומר שלשוכר אין זכויות והסכם השכירות מכוחו הוא מחזיק במושכר בטל מעיקרו. בית המשפט קבע באחד מתביעות פינוי המושכר בהם ייצגתי: "הלכה מושרשת היא כי שוכר אינו יכול לכפור בזכויותיו של המשכיר שמכוחו הוא הגיע אל המושכר מעיקרא. כך בייחוד כאשר הכפירה בזכויות מועלית כטענת הגנה מפני תביעת פינוי כמו במקרה שכאן, שכן בכך שומט השוכר את הקרקע מתחת לזכותו שלו להחזיק במושכר, אשר באה מכוחו של המשכיר" [תא"ח 00911-01-09 שלום ירושלים פסטרנק נ' וייס].

ומה לגבי גביית דמי השכירות שלא שולמו ויתר הנזקים הכספיים?

כפי שציינתי לעיל, מאחר ובתביעה לפינוי מושכר לא ניתן לתבוע חוב דמי שכירות ונזקים כספיים אלא פינוי בלבד, התקנות מאפשרות להגיש תביעה כספית נפרדת כנגד השוכר בכל שלב.

אציין כי מדובר בחריג לכלל לפיו יש לכרוך את כל העילות כנגד הנתבע לתביעה אחת. מטרת חריג זה הינה על מנת לאפשר למשכיר לנהל תביעת פינוי מושכר באופן מהיר, ממוקד ויעיל ולאחר מכן לנהל הליך כספי לגביית נזקיו מבלי שהמושכר מוחזק כבידי השוכר והנזק הכספי ממשיך להצטבר.

ככל שהמשכיר מחזיק בערובה בנקאית או בפיקדון במזומן להבטחת התחייבויות השוכר, כמובן שניתן לממשה בשל הפרות השוכר. במקרה בו המשכיר אוחז בשטר בטחון ו/או בהמחאות, ניתן לפעול לגביית החוב במסגרת הוצאה לפועל, הפעם לגביית החוב הכספי.

ככל שהמשכיר לא גיבה את עצמו בביטחונות כלשהן, ניתן להגיש תביעה כספית כנגד השוכר ו/או הערבים מטעמו, שתכלול את כל הנזקים שגרם השוכר כמו חוב דמי שכירות, חובות לרשויות שנצברו על שם המשכיר וכן נזקים ככל שנגרמו למשכיר.

לסיכומם של דברים, כמובן שעדיף להשכיר את המושכר לשוכרים טובים והגונים שישלמו את דמי השכירות בזמן, אך אם השוכרים לא משלמים את דמי השכירות או לא מפנים את הדירה בסיום תקופת השכירות, ניתן לשנות את כללי המשחק מולם - להגיש תביעה לפינוי המושכר.

*הכותב, עורך דין אלי מור, בעל משרד עורכי דין בוטיק העוסק בפינוי שוכרים, מקרקעין וליטיגציה מסחרית כ-20 שנה.

**המאמר לעיל וכל המופיע בו הוא על דעת הכותב, ואין בו משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי כנדרש.