להיות שם לפני כולם: הכירו את מדד הנדל"ן Upgrade 163 המצליח לזהות את "הבוננזה" הבאה לפני שהשוק מתעורר

הכתבה בשיתוף Upgrade 163

הכול התחיל כאשר משה אלקיים, היום מנכ"ל ומייסד חברת Upgrade 163 היה צעיר בן 23 שביקש לפלס את דרכו בעולם השקעות הנדל"ן. אלקיים חיפש דרך בטוחה להשקיע את הונו האישי, אך מצא את עצמו מתוסכל מהשיטות המסורתיות שנלמדו בקורסי היזמות השונים. "בצעירותי הלכתי ועשיתי קורס יזמות נדל"ן שבו לימדו אותנו איך מבצעים חקר שוק, איך מנתחים תשואה וכן הלאה. אבל בסופו של יום מצאתי את עצמי נוסע מעיר לעיר ומרגיש שאני פשוט מבזבז את זמני בלי להבין איפה הכי נכון לי להשקיע, ומהי האופציה הטובה ביותר מבין עודף האפשרויות והזדמנויות ההשקעה בנכסים השונים", הוא משחזר.

נקודת המפנה הגיעה דווקא מול מסך הטלוויזיה, כאשר צפה בכתבה על שכונה שחוותה קפיצת מחירים של עשרות אחוזים וראה את נחילי המשקיעים נוהרים לשם, אך באיחור ניכר. "הבנתי שאין היגיון רב בלקנות באזור שבו שהמחירים כבר עלו, והמשקיעים החכמים באמת היו אלה שקנו שם שנתיים- שלוש לפני כולם", הוא אומר. מתוך התובנה הזו החל אלקיים לפתח את מה שיהפוך לימים ל"מדד 163", נוסחה מתמטית מורכבת שנועדה להעביר את עולם ההשקעות מ"הימור רגשי" ל"אנליזה כירורגית" המבוססת על נתונים יבשים ועיוותי שוק.

המדד בוחן שלושה פרמטרים מרכזיים כאשר המשקל המשמעותי ביותר, כ-30% מהציון הסופי, ניתן לכוח הקנייה החציוני של משקי הבית באזור הספציפי, מתוך הבנה שאם האוכלוסייה המקומית מסוגלת לשלם יותר ממה שהנכסים מתומחרים בפועל, קיים פוטנציאל אדיר לעליית ערך. "הנוסחה שבניתי מקזזת הוצאות קבועות ומקדם של נפשות למשק בית, וכך אני יודע להעריך בדיוק איזו משכנתא האוכלוסייה יכולה לקבל, ואם אני רואה שרוב האנשים יכולים לקנות במיליון וחצי אבל המחיר החציוני הוא מיליון ומאתיים, אני מבין שיש פה פוטנציאל שיידחף כלפי מעלה", הוא מסביר.

 משה אלקיים, מנכ''ל ומייסד חברת Upgrade 163 / צילום: Upgrade 163

החלק השני של המדד מתמקד בניתוח דמוגרפי קפדני של ביקוש והיצע, כאשר אלקיים בוחר להעניק את מירב המשקל לריבוי טבעי על פני הגירה משום ש"הגירה היא נתון שקשה לחזות ושיכול להשתנות בחדות משנה לשנה, בעוד שריבוי טבעי הוא הרבה יותר יציב ומאפשר לנו לחשב בדיוק כמה יחידות דיור העיר תצטרך כדי לאכלס את התושבים החדשים". לאחר מכן, צוות החברה מבצע הצלבה של הצרכים הללו מול היתרי הבנייה שניתנו בפועל דרך הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ובכך הם מזהים מראש מחסור צפוי ביחידות דיור שיוביל בהכרח לעליית מחירים בטווח של שלוש וחצי שנים קדימה.

"כשאני רואה שבאזור מסוים יש צורך בנניח 1000 יחידות דיור אבל התקבלו היתרים רק ל-200 יח"ד, ברור לי שעקב המחסור, כוח הקנייה הגבוה ידחוף את המחירים למעלה. בשלב זה אני מתחיל לרדת לרזולוציות של תוכניות מתאר מחוזיות וארציות כדי להבין איפה יקומו מרכזי התעסוקה וצירי התחבורה שישפיעו על השכונה הספציפית", הוא מרחיב.

הייחודיות של Upgrade 163 אינה מסתכמת רק במספרים על הנייר, אלא משלבת עבודת שטח שכוללת הגעה פיזית לרחובות הנבחרים ותשאול של התושבים דלת אחר דלת כדי להבין את הצרכים האמיתיים של הקהילה. "צוות החברה יורד לשטח במטרה להבין מהאוכלוסייה אילו דירות מבוקשות יותר ואילו פחות, להכיר את מאפייני האוכלוסייה וצרכיה, ולאתר עסקאות שלא נמצאות באף לוח מודעות - כי בסופו של דבר המטרה היא לדעת שעשיתי את העסקה הטובה ביותר ברזולוציה של הרחוב הכי הטוב בשכונה הכי טובה", מעיד אלקיים. "למעשה אנחנו מכירים את הנקודות הספציפיות האלו הרבה יותר טוב ממתווכים מקומיים שמתפזרים על כל העיר, כי אנחנו חיים רק את הרחוב הספציפי שבו זיהינו את עיוות השוק. היעד שלנו הוא לייצר מיקוד לכל משקיע עם התקציב העומד לרשותו, ובמקום לבחון עסקה אחר עסקה בכל העיר, לאתר בתקציב הספציפי הזה את הרחוב הנקודתי המציע את העסקה הכי טובה עבורו".

שמה של החברה, Upgrade 163, ייצג בעבר את מספר המשכורות הממוצע הנדרש לקניית דירה בישראל, מספר שלצערנו עלה עם השנים. את דרכו המקצועית החל אלקיים כזכיין ברשת התיווך "אור נכסים", שם הקים וניהל את חטיבת ההשקעות במשך שלוש שנים וחצי והטמיע את המודל הראשוני שלו. אך המלחמה שפרצה בשביעי באוקטובר שינתה את מסלול חייו - הוא שירת מעל 450 יום במילואים בחטיבת אלכסנדרוני, תקופה אינטנסיבית שבמהלכה נולדו לו שני ילדים ושהביאה אותו להחלטה לצאת לדרך עצמאית ולגייס לצידו צוות המורכב כולו מאנשי מילואים, מתוך אמונה ב-DNA החברתי הייחודי שלהם.

ההצלחות המוכחות של המודל מדברות בעד עצמן, כאשר הדוגמה הבולטת ביותר היא העיר נהריה שם זיהה אלקיים ב-2019 פוטנציאל רב, למרות ספקנות הסביבה באשר לכדאיות ההשקעה בעיר הצפונית. "התוצאות היו מדהימות", הוא מספר בהתלהבות. "בזמן שמחירי הנדל"ן הארציים עלו ב-6.3% בלבד, המחירים בנהריה כולה עלו בכ-20% ובשכונה הספציפית בה בחרתי המחירים זינקו ב-40%".

כיום מתמקדת אפגרייד בערים מתפתחות כמו רמלה, שבה המודל המתמטי מזהה כוח קנייה עולה עם הגירה של משפחות צעירות שאינן יכולות להרשות לעצמן מגורים בערים השכנות היקרות, כמו גם התחדשות עירונית מואצת, מרכז התעסוקה בטרמינל 6 ונגישות תחבורתית באמצעות הרכבת הקלה והמטרו העתידיים. "בשנה האחרונה, למרות שכל הכותרות מלאות בדיבורים על ירידת מחירי הנדל"ן, באף אחת מהעסקאות שעשינו המחירים לא ירדו, ואנחנו עומדים כרגע על ממוצע של 6.8% עליית ערך בעסקאות שלנו", הוא מספר בשביעות רצון.

לרשות לקוחות אפגרייד עומדים שלושה מסלולי שירות עיקריים: ליווי מלא למשקיעים משלב בניית האסטרטגיה ועד לאיתור הנכס, "בנק שעות" המיועד למשקיעים מנוסים או לחברות המבקשות להשתמש בכלים האנליטיים של המדד ובנוסף דו"ח נכס הבוחן נכסים קיימים.

כמו כן החברה בעלת יכולות גבוהות לאיתור פרויקטים של התחדשות עירונית, והיא יודעת בין היתר לבחון פרויקטים בצורה שרוב החברות ומלווי המשקיעים והחברות בתחום לא עושים - החל מבחירת המתחם וההבנה התכנונית וכלה בבדיקת הרווח היזמי בפרויקט (כדי לזהות פרויקטים שיחוו באמת התחדשות בציר הזמן שהוגדר לעומת פרויקטים ללא רווח יזמי שנועדו לקיפאון). בתוך כך החברה אף יודעת לבחור את התת מתחם הספציפי שיהפוך למבוקש יותר לאחר הפיתוח.

"בסופו של יום מי שמחכה לכותרות בעיתונים הכלכליים בשביל להשקיע, כבר איחר את הרכבת", מסכם אלקיים. "לעומת זאת אנחנו מציעים מדד מתמטי מדויק ומוכיח את עצמו פעם אחר פעם ככלי שמגדיל משמעותית את סיכויי ההצלחה של העסקה. זה עושה את כל ההבדל".

לפרטים נוספים ויצירת קשר הקליקו>>

הכתבה בשיתוף Upgrade 163