"נווה צדק של חיפה": בת גלים בדרך להפוך לאחת משכונות החוף הנחשקות בישראל

הכתבה מטעם צמח המרמן ואפריקה התחדשות עירונית

מי שמכיר את קו החוף של חיפה מכיר גם את התמונה הבאה: ברוב חלקי העיר, מסילת הרכבת וכביש החוף מפרידים בין שכונות המגורים לים. שכונת בת גלים היא היוצאת מן הכלל.

"מהכניסה לחיפה אין מגורים בצד של הים", אומר רן בן אברהם, משנה ליו"ר צמח המרמן מקבוצת עזריאלי. "יש רכבת וכביש החוף בין לבין, ורק בת גלים נמצאת מחוץ לקו הזה". מי שגר בשכונה יכול פשוט לצאת מהבית וללכת לים ברגל.

גם השכונה עצמה השתנתה בשנים האחרונות. בתי קפה, מסעדות וברים נפתחו בזה אחר זה, ובסופי השבוע עומדים בתור למקומות בילוי נחשקים, שעד לפני זמן קצר כלל לא היו קיימים. בבוקר רואים גולשים חוזרים מהים עם הגלשן מתחת לזרוע, אחר הצהריים הטיילת מתמלאת באנשים שעושים פעילות ספורטיבית ובמשפחות עם עגלות, ובערב השדרה ומקומות הבילוי שליד הטיילת שוקקים חיים. השילוב בין חוף-ים פתוח, מחירים שעדיין נמוכים מתל אביב וקהל שמחפש מקום לגור, לחיות ולבלות בו, משנה בהדרגה את פניה של בת גלים.

אל תוך השינוי הזה נכנס כעת מתחם חיל הים, שבו מפתחות צמח המרמן ואפריקה ישראל התחדשות עירונית, פרויקט מגורים רחב היקף, במודל של בנייני היוקרה של תל אביב.

הקאמבק של בת גלים כאחת מהשכונות הראשונות של חיפה, מראשית שנות ה-30 היא הייתה פנינת העיר. פעלה בה בריכת שחייה אולימפית של מי ים, הראשונה בישראל, עם טריבונות ומקפצה. לצידה עמד אולם הקזינו שאירח את הנשפים היפים בארץ, ולאורך החוף נמתחה טיילת שאליה נסעו מכל הצפון. הבניינים ההיסטוריים האלה עדיין עומדים שם.

"באיזשהו שלב השכונה הזאת נרדמה", אומר בן אברהם. הוא מדבר מתוך היכרות ארוכה: הוא חיפאי, בילה שנים רבות בצעירותו בבת גלים, גלש בחוף שלה ושירת בבסיס חיל הים שבקצה השכונה. במשך עשורים נשארה בת גלים מאחור, סבלה מדימוי נמוך ומאוכלוסייה מוחלשת, ואיבדה את מקומה מול שכונות רכס הכרמל. זה קרה למרות המיקום, שהוא מהטובים בעיר: בין העיר התחתית, קריית הממשלה ופארק ההייטק מת"ם, עם בית החולים רמב"ם, נמל חיפה, שני בסיסי צה"ל ותחנת רכבת בתוך השכונה עצמה או בשוליה.

בעשור האחרון התמונה התהפכה. משקיעים מהמרכז נהרו לשכונה בעקבות מיקומה היוצא דופן הסמוך לים, ההיסטורה שעוטפת את השכונה החל משנות ה 30 המוקדמות וכמובן המחירים שעדיין סופר אטרקטיבים יחסית למרכז, כל זאת ולאחרונה נוספו פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א החליפו בנינים ישנים, והתוצאה הייתה נהירה של קונים חדשים אל השכונה, רובם מאזור המרכז. חלק מהם באמת ארזו ועברו לגור בבת גלים, בעיקר צעירים ומשפחות שחיפשו קרבה לים במחיר שכבר לא קיים בגוש דן. אבל חלק לא מבוטל מהם הוא קונים שראו את המפה, הבינו מה המשמעות של השכונה היחידה שיושבת בצד הים של המסילה, וקנו דירה להשקעה בזמן שהמחירים עוד לא הדביקו את הפוטנציאל.

הכניסה של האוכלוסייה החזקה הזאת יצרה באזז סביב השכונה, הולידה קהילות חדשות והעלתה את קרנה ואת ערכה של השכונה הוותיקה.

"זאת נווה צדק של חיפה", אומר בן אברהם. "את נווה צדק גילו הצרפתים והיום זה אחד המקומות היקריםן בישראל. בבת גלים מי שהתחיל להשקיע זה דווקא אנשים מהמרכז. שומעים שיש בתים על הים, על הטיילת, ומגיעים לראות". התוצאה כבר נמדדת במחירים: בבת גלים מבקשים היום עבור מטר רבוע יותר מאשר בשכונות הכרמל.

לא בשלבים: כל המתחם ייבנה כמקשה אחת

לתוך התמונה הזאת נכנס עכשיו הפרויקט של צמח המרמן ואפריקה התחדשות עירונית, הממוקם במפגש הרחובות העלייה השנייה, חיל הים ועליית הנוער, מול בית החולים רמב"ם, במרחק הליכה מתחנת הרכבת חיפה בת גלים ומהחוף.

בפרויקט ייבנו 467 יחידות דיור בחמישה בניינים: שלושה מגדלים בני 28-34 קומות ושני בנייני מרקם בני 8 קומות מעל קומת מסחר. תמהיל הדירות נע בין 2 ל-6 חדרים, מדירות קטנות של 62 מ"ר ועד דירות גדולות עם נוף לים ופנטהאוזים, מחיר הכניסה נע סביב 2,150,000 ש"ח.

התכנון של משרד מילוסלבסקי אדריכלים, שפועל בישראל מ-1937, ועיצוב החללים המשותפים בידי מעצב הפנים דניאל חסון.

"רצינו להביא את תל אביב לחיפה", אומר בן אברהם, ומפרט למה הכוונה: "בניינים חדישים, בסטנדרט שאנשים מכירים מהמגדלים החדשים בגוש דן, במרחק הליכה מהים. קהל איכותי שגר בתוך שכונה שוקקת חיים, עם בתי קפה ומקומות בילוי ותרבות מסביב. זה בדיוק מה שמושך אנשים לגור על קו המים בתל אביב, והתנאים לזה קיימים כאן ובגדול. עם הנוף של חיפה והמיקום של בת גלים והסטנדרטים של המרכז, כל מה שצריך עבור פרוייקט מנצח". הפרויקט נמצא ערב קבלת היתר בנייה, ובשלב זה מתנהלת מכירה מוקדמת שקטה בתנאי התשלום שנקבעו לשלב הזה הם 20/80, בלי הצמדה ובלי ריבית, עם ערבות בנקאית כחוק. אופן הביצוע שונה ממה שמקובל בהתחדשות עירונית בקנה מידה כזה. הדרך הרווחת בפרויקטים של מאות יחידות היא לחלק אותם לשלבים: הורסים אגף, בונים בניין, מאכלסים אותו, ורק אז ניגשים לאגף הבא. מבחינת היזם זה מקטין את הסיכון התזרימי, אבל מבחינת הדיירים הראשונים שנכנסים המשמעות היא שנים של מגורים בתוך אתר בנייה פעיל.

כאן, להבדיל, נבחרה שיטת ביצוע אחרת: כל המתחם ייהרס וייבנה במקביל, ללא חלוקה לשלבים. חמשת הבניינים, החניון, השטחים המשותפים והפארק יושלמו יחד. המשמעות עבור הרוכשים היא שעם קבלת הדירה, הם ייכנסו למתחם שהעבודות בו כבר הסתיימו, ולא יידרשו לגור במשך שנים בתוך אתר בנייה. גם עבור המשקיעים מדובר ביתרון, שכן הדירה תימסר כחלק ממתחם שהושלם במלואו, ולא כשסביבה עדיין מתבצעות עבודות.

היזמים והקבלנים היציבים בישראל

חמש קומות הלובי בפרויקט מתחברות לפארק אורבני שנבנה על גג החניון, כשישה מטרים מעל מפלס הכביש. קומת הכניסה מותגה כקומת wellness zone ומרכזת בכ-700 מ"ר חמישה חללים משותפים: חלל עבודה, חדר כושר, חדר ילדים וגיימינג, חדר פילאטיס ויוגה ולאונג' דיירים. מכל אחד מהם יש יציאה ישירה אל הפארק, ונקודת תצפית אל הים. בקומת המסחר נבחר תמהיל שנועד לשרת את הדיירים: בית מרקחת, בית קפה ודומיהם.

בנוסף, הנגישות היא חלק מהחבילה שמכוונת לקהל מהמרכז. תחנת הרכבת נמצאת מתחת לבית, והנסיעה לעזריאלי בתל אביב אורכת כ-50 דקות. רמב"ם והקריה הרפואית ממול, החוף במרחק דקות הליכה, ומרכזי הבילוי של השכונה בהמשך הרחוב.

בשוק הדיור של היום, זהות היזם והחוסן הפיננסי שלו הפכו לשיקול משמעותי בבחירת דירה, לצד המחיר, המיקום והמפרט. בפרויקט רחב היקף, שנבנה לאורך שנים, הרוכשים רוצים לדעת לא רק מה הם קונים, אלא גם מי עומד מאחורי הפרויקט.

במקרה הזה מדובר בשתי חברות ותיקות: צמח המרמן, שהוקמה ב-1997 ונשלטת כיום בידי קבוצת עזריאלי, ואפריקה התחדשות עירונית מבית אפריקה ישראל מגורים. יחד, הן מביאות לפרויקט ניסיון וחוסן פיננסי יוצאי דופן.

"כשקונים דירה, חשוב לדעת מי היזם ומי הקבלן שמבצע את הפרויקט", אומר בן אברהם. "במקרה שלנו אנחנו גם היזמים וגם שותפים לביצוע, יחד עם דניה סיבוס. הרוכש יודע כבר מההתחלה מי יבנה את הבית שלו, וזה נותן הרבה יותר ודאות ושקט".

מבחינת בן אברהם, האחריות של היזם לא מסתיימת עם מסירת הדירה. "האפטר סייל שלנו הוא הכי טוב שיש. אנחנו נכנסים לנעליים של הלקוח. כל בעיה, טענה או שאלה שעולה, גם הרבה אחרי מסירת המפתח, מקבלת מאיתנו מענה, לפעמים אפילו ממני באופן אישי. אנחנו מסתכלים לאנשים בגובה העיניים - הם עושים איתנו את ההוצאה הגדולה בחייהם, ואנחנו מרגישים מחויבים כלפיהם".

שער הכניסה לשכונה המתחדשת

בת גלים של השנים הקרובות צפויה להיראות אחרת לגמרי. אלפי יחידות דיור מתוכננות על קו החוף ובקו שמאחוריו, במהלך שצפוי להכפיל ואף לשלש את אוכלוסיית השכונה. הפרויקט של צמח המרמן ואפריקה התחדשות עירונית, הראשון מבין הפרויקטים הגדולים שיוצא לדרך, ממוקם ממש בכניסה לשכונה, ועם השלמתו צפוי להפוך לשער הכניסה לבת גלים המתחדשת.

"חיפה היא עיר יפהפייה - מצד אחד הרים ירוקים ומצד שני ים כחול", מסכם בן אברהם. "ובת גלים נמצאת בדיוק בנקודה שבה כל היתרונות האלה נפגשים. השכונה הולכת להתעצם מאוד בשנים הקרובות, ומה שקורה בה היום הוא רק ההתחלה. צומחת פה אחת משכונות החוף הכי נחשקות שישנן בארץ.

לפרטים נוספים על פרויקט בת גלים ויצירת קשר>>

הכתבה מטעם צמח המרמן ואפריקה התחדשות עירונית