ממשבר לפתרון: כך יכולים משקיעי הנדל"ן להשפיע על עתיד האקלים

הכתבה מטעם פרופימקס

מאמר זה פורסם במקור בגיליון ה-18 של מגזין Summit מבית AFIRE - ארגון הגג של משקיעי הנדל"ן הגלובליים בארצות הברית, בו פרופימקס חברה

פליטות גזי החממה הגיעו לרמה הגבוהה ביותר בהיסטוריה המתועדת. לפי תחזיות האו"ם, אם לא יינקטו צעדים משמעותיים, הטמפרטורה הגלובלית צפויה לעלות ב-3.1 מעלות צלזיוס עד שנת 2100. המשמעות: שינוי הרה-אסון באקלים העולמי - וגם באופן שבו אנו חיים, עובדים ומשקיעים.

כדי להבין כיצד הגענו למצב הזה, נדרשת פרספקטיבה רחבה, הכוללת נקודות מבט סביבתיות, כלכליות וחברתיות. השילוב בין הגורמים הללו לאורך עשורים - אם לא מאות שנים - הוא שהוביל למשבר האקלים והאנרגיה שבו אנו מצויים כעת. הדרך שבה נעמיק בגורמים הללו ובאופן שבו התפתח האתגר, תקבע האם וכיצד יוכלו משקיעים פרטיים ומוסדיים להאט את ההשפעה - ואולי אף למצוא פתרון - לסוגיה שצפויה לעצב את הכלכלה האנושית (והמערכת האקולוגית) עוד דורות רבים, הרבה מעבר למחזור החיים של השקעות סטנדרטיות.

הקשר היסטורי וגורמי שורש

גם לטבע יש תפקיד, אך מדינות מפותחות הן שהובילו את שינויי האקלים מאז המאה ה-19 - באמצעות שימוש בדלקים מאובנים, בירוא יערות, ופליטות מכלי רכב ומטוסים. פעולות אלה הובילו לפליטות גזי חממה שהעלו את טמפרטורת כדור הארץ - עד למשבר שבו אנו נמצאים כיום.

במבט לאחור, לקולוניאליזם הייתה השפעה ישירה על הסביבה - דרך ניצול של משאבים על ידי מדינות עשירות בחלקים הפחות מפותחים של העולם. מדינות כמו הודו, קניה ואיי הודו המערבית, שנכבשו בידי האימפריה הבריטית, הן דוגמאות מובהקות לאזורים שנשדדו ממשאביהם הטבעיים, תוך ניצול כוח העבודה המקומי. רבים מאזורים אלה מקרטעים כלכלית עד היום - גם לאחר שבריטניה המשיכה להאיץ את צמיחתה, והפכה לזמן מה לאחת המעצמות החזקות בעולם.

השפעות דומות של כיבוש ניכרות גם באזורים כמו דרום אפריקה וארה"ב. במדינות אלה, ההשלכות של ההפרדה הכלכלית והגזעית עדיין ניכרות - לעיתים גם בהיבטים סביבתיים.
מדידה פשוטה של פליטות הפחמן המצטברות באזורים שהיו תחת שליטה קולוניאלית (למשל של בריטניה, רוסיה, הולנד ואחרות) מצביעה על פער משמעותי לעומת אזורים שלא היו תחת שלטון כזה.

פליטות פחמן דו-חמצני מצטברות של מעצמות קולוניאליות, 1850-2023

 מקור: ניתוח של Brief Carbon לנתונים מאת ג'ונס ואח' (2023); למבול ואח' (2023); פרויקט הפחמן העולמי; CDIAC; העולם שלנו בנתונים (Our World in Data); סוכנות האנרגיה הבינלאומית ו-Carbon-Monitor.

השפעה לא פרופורציונלית

כתוצאה מחוסר איזון היסטורי בחלוקת הכוח וההשקעות בין מדינות מפותחות למדינות "מתפתחות", אזורים רבים שנפגעו מהפער הזה סובלים מהשלכות סביבתיות חמורות - כגון זיהום גבוה והגבלה בגישה לאוויר ומים נקיים.

עשרות שנים של השקעה לא מספקת ואי-שוויון כלכלי הותירו את התושבים - לרבות אוכלוסייה מיומנת - עם משאבים מוגבלים ומעט הזדמנויות חינוכיות, שהן קריטיות לצמיחה ולחלוקה הוגנת של ידע. מצב זה פגע עוד יותר ביכולת להתמודד עם אתגרים גלובליים רחבי היקף, ובראשם משבר האקלים.

אי-השוויון הזה אינו נחלתן של מדינות מתפתחות בלבד - הוא קיים גם במדינות "מפותחות" כמו ארה"ב, הממלכה המאוחדת וקנדה. אף שמדינות אלו נחשבות מהעשירות בעולם, אזורים נרחבים בתוכן מפגרים מבחינת רמת החיים והכלכלה - לעיתים בשל מדיניות מפלה המבוססת על מוצא אתני או גזע.

כך למשל, בתרשים הבא מוצג מחוז קונטרה קוסטה שבקליפורניה, הסמוך למחוז המבוסס יותר - סן פרנסיסקו. באזורים המסומנים בגוונים כהים במפה, שיעור הדיור להשכרה גבוה - כמו גם רמות החנקן הדו-חמצני (NO₂), מזהם אוויר מזיק. לעומתם, אזורים בגוונים בהירים מציגים רמות זיהום דומות, אך שיעור גבוה יותר של בעלות על דירות. הנתונים מצביעים על כך ששוכרי הדירות במחוז נחשפים לכ-10% יותר NO₂ לעומת בעלי הדירות.

היקף הדיור להשכרה וחשיפה לזיהום במחוז קונטרה קוסטה

 מקור: Aclima, פערי אוויר באזור המפרץ, 2022

האתגר הקהילתי: גישור על הפער

אף שהמעבר של עסקים ומבנים לאנרגיה נקייה מבוסס על ממצאים מדעיים והופך דחוף מתמיד, לא כולם נהנים באופן שווה מיתרונותיו. משקי בית עם הכנסה נמוכה, שלעיתים קרובות משתייכים לקהילות מיעוטים, תורמים מעט יחסית לשינוי האקלים - אך הפגיעה בהם היא הקשה ביותר. גם הסיכוי שלהם להרוויח מהפתרונות למאבק במשבר האקלים נמוך באופן משמעותי.

לדוגמה, באזור מפרץ סן פרנסיסקו (Bay Area), רמת החשיפה ל-NO₂ בקהילות שבהן שיעור משקי הבית בעלי הכנסה נמוכה-בינונית (LMI) גבוה ב-55% מזו של תושב ממוצע. חשיפה זו מעלה משמעותית את הסיכון למחלות בדרכי הנשימה ולתמותה מוקדמת. למרות זאת, קהילות אלה כמעט ואינן נכללות בפרויקטים של אנרגיה מתחדשת.

רק כ-5% מהפרויקטים הקהילתיים של אנרגיה סולארית כוללים השתתפות משמעותית של משקי בית LMI - אף שמשקי בית אלה מוציאים בממוצע 8.6% מהכנסתם על אנרגיה, פי שלושה לעומת משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר. אי-השוויון הזה מורגש גם בשוק מכוניות החשמליות (EV), שבו 87% מהרוכשים הם לבנים, ובדרך כלל מדובר בגברים בגיל העמידה בעלי הכנסה גבוהה.

חסמים פיננסיים מקשים על יזמים מתחילים, שלעיתים קרובות מגיעים מקהילות מיעוט, לקבל גישה לאנרגיה נקייה.

מאחר שאין להם מאזנים פיננסיים משמעותיים או רקורד מוכח כמו משקיעים מוסדיים מבוססים, גופי האשראי המסורתיים רואים בהם בעלי סיכון גבוה יותר. מערכות האשראי עדיין מתבססות על מדדים מסורתיים כמו דירוג FICO, ומתעלמות מפרמטרים חשובים אחרים, כמו חיסכון אנרגטי צפוי או השפעה סביבתית. גם כשקיימת אפשרות למימון, היא לרוב מוגבלת או מיועדת לפרויקטים קטנים בלבד, מה שמקשה על הרחבת הפעילות.

כתוצאה מכך, מערכת המימון תורמת להעמקת אי-השוויון הקיים במקום לצמצמו.

פערים בנטל האנרגיה: נטל אנרגיה מחושב על ידי חלוקת הוצאות האנרגיה השנתיות של משק הבית בהכנסה השנתית של משק הבית

 מקור: Rural Energy Burden by Demographic

נקודת המבט של המשקיעים - ופתרונות

כיום, משקיעים חייבים להעניק עדיפות גבוהה למשבר האקלים ולאמץ גישה שמשלבת היבטים סביבתיים וקהילתיים, במיוחד בתחום הנדל"ן. קיימות כבר אינה מותרות - עלויות הביטוח עולות, והדרישות המתגברות של רגולטורים, משקיעים ודיירים משפיעות משמעותית על ערך הנכסים.

אג"ח ירוקות - הלוואות המיועדות לפרויקטים סביבתיים בתשתיות ונדל"ן - מחברות בין השקעות לתמריצים סביבתיים. כלים אלו מציעים שילוב מנצח של תשואות ארוכות טווח, צמיחה בהון והשפעה חברתית-כלכלית חיובית, כמו קידום שוויון והפחתת עלויות תפעול, במקביל לתמיכה במעבר לאנרגיה מתחדשת.

תחום שמאיץ בקצב גבוה הוא האנרגיה הסולארית הקהילתית - פרויקטים מבוססי שותפות מקומית, המאפשרים גם לקהילות בעלות הכנסה נמוכה לעבור מדלקים מזהמים לאנרגיה נקייה. היוזמות הללו מורידות עלויות אנרגיה, יוצרות מקומות עבודה ומעניקות הכנסה מקומית דרך בעלות ישירה על הפאנלים.

תחום האנרגיה הסולארית הקהילתית צמח במהירות עם התקנת מעל 5,200 מגה-וואט ביותר מ-40 מדינות בשנים האחרונות - מספיק לספק חשמל לכ-344,470 בתים. מגזר זה מציע למשקיעים מוסדיים תשואות יציבות וחזקות, תוך עמידה ביעדי ESG והגעה לשווקים שטרם זכו לשירות הולם.

הפתרון: מימון המאבק במשבר האקלים לטובת הקהילה

פרופימקס: השחקנית הישראלית שמובילה את הדרך

כחלק ממדיניות הקיימות שלה, פרופימקס בוחנת כל השקעה בקפידה תוך התחשבות בהשפעה הסביבתית שלה. פרופימקס מקדמת פרויקטים ירוקים יחד עם שותפיה האסטרטגיים, כולל Taurus Investment Holdings אשר פיתחה יוזמות להפחתת פליטות פחמן, קידום בנייה מאופסת פליטות והשקעה בתשתיות ירוקות כגון תחנות טעינה לרכבים חשמליים.

שותפה אסטרטגית נוספת של פרופימקס, Pearlmark פיתחה מסגרת ESG כוללת, אשר מתמקדת בחיסכון באנרגיה ובמים, במעורבות קהילתית ובשיפור השקיפות הפיננסית. כמו כן, שותפה הספרדי של החברה JV20 מוביל את תחום הבנייה הירוקה באמצעות שימוש בטכנולוגיית עץ מתועש (CLT) שנועדה לצמצם את פליטות הפחמן בתעשיית הבנייה ולעמוד בתקנות המחמירות של האיחוד האירופי להשגת פליטות אפס עד שנת 2030.

Sunwealth: מימון פרויקטים סולאריים מבוזרים עם השפעה סביבתית

בדצמבר 2024, חברת ההשקעות האימפקטית Sunwealth בתחום האנרגיה הנקייה קיבלה הלוואת בנייה בסך 30 מיליון דולר מ-Urban Investment Group (UIG) של גולדמן זאקס. המימון מיועד לפיתוח פרויקטים סולאריים ואגירת אנרגיה ברחבי ארה"ב, עם דגש על קהילות מוחלשות שעד כה לא זכו לגישה נאותה לאנרגיה נקייה. כיום, מעל 58% מתיק ההשקעות של Sunwealthמשרתים אזורים מוחלשים, והשותפות החדשה תרחיב את ההגעה לאנרגיה נקייה, תוריד עלויות אנרגיה ותיצור משרות ירוקות. קרן קרסגי (Kresge Foundation) תומכת ביוזמה באמצעות ערבות לא-ממומנת של 3 מיליון דולר, המדגישה את שיתוף הפעולה לקידום פתרונות אנרגיה שוויוניים.

Solar Holler: קידום האנרגיה הסולארית באפלצ'יה

Solar Holler משנה את פני האנרגיה במערב וירג'יניה, אזור שתלותו בפחם הגבירה את הפער במעבר לאנרגיה מתחדשת. באמצעות הלוואת בנייה-לתקופה בסך 5 מיליון דולר מקרן הצדק האקלימי Afterglow, היזם מתקין 10,000 פאנלים סולאריים לבתי הספר במחוז ויין - הסכם רכישת החשמל הסולארי (PPA) הגדול ביותר במדינה. היוזמה מורידה את חשבונות החשמל של מחוז בתי הספר ב-20%, מכשירה חשמלאים חברי איגוד למשרות ירוקות, ורוכשת פאנלים ממקורות מקומיים, ובכך מחזקת את הפיתוח הכלכלי האזורי.

אי-שוויון בנה את המשבר הזה - שוויון חייב לפתור אותו

אנו יודעים היטב, ויש לנו הוכחות רבות, שמשבר האקלים הנוכחי נגרם מתמהיל מורכב של פרקטיקות כלכליות וסביבתיות, לצד אידיאולוגיות חברתיות לקויות. מדובר בתוצאה מצטברת של מאות שנים שבהן פעלו כוחות מזיקים, חופפים ומשולבים זה בזה באופן עמוק - וכעת אנו מנסים להתגבר על ההשלכות.

האתגר היום הוא להאט את השפעות שינויי האקלים, תוך הבטחה שמדינות וקהילות שנשארו מאחור יקבלו את התמיכה המגיעה להן ויוכלו להתקדם לעבר אנרגיה נקייה וצודקת. זו הזדמנות אדירה למנהיגות אמיתית. לאור המורכבות הרב-ממדית של המשבר - פיננסית, חברתית וסביבתית - על המשקיעים לפתח הבנה מקיפה וכוללת של האתגר.

השקעה לצדק אקלימי היא לא רק צעד מוסרי ונכון, אלא גם מקור לתשואות יציבות ומותאמות סיכון. משקיעי נדל"ן מוסדיים נמצאים בעמדה ייחודית להוביל ולזרז פתרונות מקומיים באמצעות מימון משולב, שותפויות יזמיות והון קטליטי.

*אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות של השקעה כזו או אחרת ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.

מקורות:
*דו"ח פער הפליטות של האו"ם 2024
*כיצד השלטון הקולוניאלי משנה באופן רדיקלי את האחריות ההיסטורית לשינויי האקלים
*Aclima, פערי אוויר באזור המפרץ, 2022
*בחינת תוכניות אנרגיה סולארית קהילתית להבנת נגישות והשקעות: עדויות מארה"ב
*דו"ח הצרכנים, בקרב כלל הדמוגרפיות הגזעיות, עניין ברכישת כלי רכב חשמליים הוא ניכר, אך חסמים מערכתיים נמשכים. ספטמבר 2022
*נתוני פרויקט "Sharing the Sun" לאנרגיה סולארית קהילתית של,NREL דצמבר 2020
*Sunwealth Closes $30 Million Construction Loan with the Urban Investment Group at Goldman Sachs AlternativesSolar Holler projects bring in $100 million to WV, neighboring states

הכתבה מטעם פרופימקס