בורחים מהצפיפות: למה תושבי חדרה ועמק חפר בוחרים בשכונת האתרוגים באליכין

הכתבה בשיתוף ש. ברוך

מי שנוסע בכביש 4 וחולף על פני קו הרקיע של מזרח חדרה - יכול לשים לב שהוא כבר לא נראה כמו לפני כמה שנים. מנופים צהובים מתנשאים מעל שלדי בניינים, ומגדלים חדשים תופסים את מקומם של המגרשים הריקים שאפיינו את האזור. שכונת הפארק, שנחשבה לפנינה הירוקה של העיר, עוברת הצטופפות מואצת. העיר המוצפת ויישובי עמק חפר שמתייקרים, דוחפים תושבים מהאזור לחפש אלטרנטיבות מגורים.

בצמוד ליישוב הוותיק אליכין, מוקמת בימים אלו שכונה חדשה שמשנה את כללי המשחק באזור. אליכין הוא מושב בן כ-4,000 תושבים, עם מועצה עצמאית ואופי כפרי. על קרקעות חקלאיות שהופשרו לבנייה קם הרובע החדש של היישוב, הרחבה של כמה מאות יחידות דיור - ובתוכה פרויקט אחד שתפס נישה ייחודית בשוק.

בשנים האחרונות אושרה ליישוב הרחבה משמעותית. קרקעות חקלאיות שהופשרו הפכו לשטח המיועד לבנייה, וכמה מאות יחידות דיור מתוכננות לקום בשכונה חדשה. רוב ההרחבה מיועדת לבנייה צמודת קרקע בשיטת "בנה ביתך" - אבל בתוך ההרחבה הזו יש פרויקט אחד שונה: בנייני בוטיק של שלוש קומות. זה הפרויקט היחיד בשכונה שאינו בנייה צמודת קרקע, והוא מציע מוצר שאינו שכיח באזור - דירות גדולות במיוחד, בבניינים נמוכים ואינטימיים.

הפרויקט, שנקרא ONCE ומוקם על ידי חברת ש. ברוך יזמות ובניה, כולל בניינים של שלוש קומות בלבד, עם ארבע דירות בכל בנין. תמהיל הדירות חריג למה שמקובל באזור. דירות הגן מציעות 223 מ"ר בנוי - שטח של בית פרטי לכל דבר, עם גישה ישירה לקרקע. הפנטהאוזים מגיעים ל-180 מ"ר בנוי עם מרפסות של 130 מ"ר, שטח חיצוני בגודל של דירה שלמה עם נוף פתוח לירוק של עמק חפר. המפרט ברמת פרימיום ששמורה בדרך כלל למגדלי יוקרה בתל אביב: תקרות גבוהות, מפתחי ענק שמכניסים את האור והירוק פנימה, עם בנייה שכוללת לובי מעוצב, ממ"דים גדולים ומערכות בית חכם מובנות.

"בכל אזור עמק חפר אין מוצר כזה", אומרת דבורה ברוך, מנכ"לית החברה היזמית ש. ברוך. "לא התמהיל הזה של דירות, לא הגדלים האלה ולא במחירים האלה. אנחנו מציעים חוויית מגורים של וילה - שטחים עצומים, פרטיות, שקט - אבל בלי השעבוד לתחזוקת גינה אינסופית ובלי המשכנתא שתרדוף אתכם עד גיל 70. כשמשפחה מחדרה או מעמק חפר באה אלינו ורואה דירת גן של 220 מ"ר, היא לא מאמינה שזה אפשרי במחיר הזה".

 פרויקט once אליכין / הדמיה: VIEWPOINT

מי קונה ולמה?

גילי כהן, מנהל המכירות בפרויקט, מזהה מגמה ברורה: "אנחנו רואים כאן שתי אוכלוסיות חזקות שנקלעו למלכוד נדל"ני, והפרויקט באליכין הוא הפתרון שלהן", הוא אומר. "הקבוצה הראשונה היא תושבי שכונת הפארק בחדרה שמבינים שהחגיגה נגמרה. אלו אנשים שקנו איכות חיים לפני 5 שנים, ועכשיו מתעוררים בתוך אתר בניה של מגדלים בני 20 קומות. הם רואים את הפקקים ביציאה מהשכונה, את העומס על הפארקים ואת הצל שהמגדלים החדשים מטילים עליהם. הם מבינים שבקצב הזה, הנכס שלהם אולי שווה כסף - אבל איכות החיים שלהם נשחקת בטירוף".

לדבריו, אין להם כוונה לעזוב את האזור הגיאוגרפי: "החיים שלהם כאן - העבודה, בתי הספר, חברים. הם פשוט לא מוכנים לגור בתוך 'מחסן של אנשים'. אליכין היא האלטרנטיבה השפויה היחידה: 5 דקות נסיעה משם, הם מקבלים חוויה כפרית, שקטה ואינטימית. זה המעבר המתבקש ממגדל צפוף לבוטיק יוקרתי".

לדברי כהן, הזרם השני של הרוכשים מגיע מיישובי מעמק חפר, וגם הוא מתחלק לשניים: אלו שרוצים להישאר בעמק ואלו שרוצים "לשנמך" - אבל לא ברמת החיים.

"קח את הזוגות הצעירים של העמק, בני ה-30 פלוס", אומר כהן. "החלום על בית במושב ב-7 או 8 מיליון שקל הוא לא חלום, הוא התאבדות כלכלית עבור רובם. הם מגיעים אלינו כי הם עשו את החשבון הפשוט: למה להשתעבד למשכנתא מפלצתית על בית ישן, כשאפשר לקבל ב-3.8 מיליון דירת פנטהאוז ענקית או דירת גן? זו לא 'פשרה', זו ההחלטה הפיננסית הכי חכמה שהם יעשו בחיים".

המשנמכים: וילה ללא עבדות מהצד השני נמצאים המבוגרים, בעלי הנחלות והבתים הגדולים. "מהצד השני יש את תושבי העמק הוותיקים", הוא ממשיך. "הם גרים בבתים שהפכו לנטל. הילדים עזבו, והם נשארו עם ארנונה יקרה, מדרגות שכבר קשה לעלות, וגינה שדורשת גנן צמוד. הם מחפשים את ה'אקזיט' לאיכות החיים: לעבור למפלס אחד, עם מעלית, בבניין בוטיק שמרגיש כמו מלון, בלי לוותר על היוקרה של העמק. הם לא יעברו למגדל בחדרה - זה לא הסטנדרט שלהם. כאן הם מקבלים את השדרוג האולטימטיבי: מקסימום נוחות במינימום תחזוקה.

"בסופו של דבר", מסכם כהן, "נוצר כאן תמהיל איכותי מאוד של אנשים. יש לנו משפחות מחרב לאת, מחיבת ציון, מחדרה, מפרדסיה ובני מושבים מכל העמק. כולן קיבלו החלטה מושכלת: לא מוכנות להתפשר על צפיפות אורבנית מצד אחד, ולא לשלם מחירים לא הגיוניים מצד שני. הן מרכיבות את הקהילה החדשה של האזור".

המחירים בפרויקט ONCE מתחילים מכ-3.8 מיליון שקל לדירות הגן, ומגיעים לכ-4.1 מיליון שקל לפנטהאוזים. בהשוואה לבית פרטי במושבי עמק חפר, מדובר בהפרש של מיליונים. בהשוואה לדירה חדשה בשכונת הפארק בחדרה, מדובר בשטח גדול משמעותית בצפיפות נמוכה בהרבה.

 פרויקט once אליכין / הדמיה: VIEWPOINT

שאלה של יציבות

חברת ש. ברוך יזמות ובניה, שמקימה את פרויקט ONCE, מציגה פרופיל שונה מיזמים רבים בשוק. מדובר בחברה מדווחת, שנסחרת בבורסת תל אביב ומחויבת בדיווחים ושקיפות כלפי ציבור המשקיעים. לחברה ותק של 40 שנה בענף הבנייה בישראל, וסיווג קבלני ג'5 - הסיווג הגבוה ביותר במדינה, שמאפשר ביצוע פרויקטים בכל סדר גודל.

"אנחנו לא יזם שעובד מפרויקט לפרויקט, שתלוי בכל עסקה להצלחת העסקה הבאה", אומרת דבורה ברוך מנכ"לית החברה. "חברה מדווחת מחויבת ברמה אחרת של אחריות. יש דירקטוריון, יש רואי חשבון, יש פיקוח. כשאתה קונה דירה מאיתנו, אתה יודע שיש גב כלכלי אמיתי שמבטיח שהפרויקט ייבנה כמו שצריך, בזמן, ובסטנדרט הגבוה ביותר".

החברה גם מציעה מבנה תשלומים שנועד להקל על הרוכשים: 15% במעמד החתימה, ו-85% בסמוך למסירת הדירה. בנוסף, החברה מספקת הגנה מפני עליות במדד תשומות הבנייה - מדד שבשנים האחרונות זינק והפתיע רוכשים רבים בתשלומים נוספים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים מעבר למחיר המקורי.

"בתקופה של חוסר ודאות בענף הנדל"ן, זה לא פחות חשוב מהמטראז' או מגובה התקרות", אומרת ברוך. "אנשים צריכים לדעת שמי שבונה להם את הבית הוא חברה יציבה, ותיקה, עם הניסיון והמשאבים לסיים את העבודה. זה מה שאנחנו מביאים איתנו, לצד תחושה של שליחות, ציונות ושירות בלתי מתפשר".

שכונה חדשה - הזדמנות חדשה

מעבר לשיקולים של דיור ואיכות חיים, חלק מהרוכשים בפרויקט מתייחסים גם לפוטנציאל הכלכלי של הרכישה. ההרחבה של אליכין היא שכונה חדשה שנבנית מאפס על קרקע שהופשרה בלב אזורי הביקוש - ובשוק הנדל"ן הישראלי, למיקום כזה יש משמעות.

ההיסטוריה של שוק הדיור בישראל מלאה בדוגמאות לשכונות שהתחילו כפרויקטים על קרקע ריקה והפכו לאזורי מגורים מבוקשים. שכונת הפארק בחדרה עצמה היא דוגמה: מי שקנה שם דירה לפני חמש שנים במחיר השקה, הוא כיום בעלים של נכס ששווה כמעט כפליים. עיר ימים בנתניה, רמות בבאר שבע, שכונות חדשות בראשון לציון ובפתח תקווה - הסיפור הוא דומה בכל האזורים האלה.

בשלב הראשון של שכונה חדשה, כשיש רק בניינים בודדים וכבישים לא גמורים, המחירים משקפים את הסיכון ואת אי-הנוחות. ככל שהשכונה מתפתחת - התשתיות מושלמות, מוסדות החינוך נפתחים, מרכזי מסחר קמים, פארקים נחנכים, קהילה מתבססת - הביקוש עולה והמחירים מטפסים.

"הרווח הגדול ביותר הוא בשלב הייזום - לקנות כשעוד לא ברור בדיוק איך השכונה תיראה, ולהחזיק עד שהיא מתבססת", אומר כהן. "אנחנו נמצאים בדיוק בנקודה הזו ב-ONCE אליכין. השכונה בהקמה, התשתיות בבנייה, הקהילה רק מתחילה להתגבש. מי שנכנס עכשיו, במחירים של היום, צפוי ליהנות מההתפתחות של השנים הקרובות".

חברת ש. ברוך פתחה הרשמה מוקדמת למספר יחידות אחרונות במחירי פריסייל. לקבלת פרטים נוספים ותיאום פגישה לחצו>>

הכתבה בשיתוף ש. ברוך