נכסים בפורטוגל - למה משקיעים מכל העולם ממשיכים לגלות את השוק הפורטוגלי

הכתבה מטעם נדלניסטוגו

גם אתם שומעים כל הזמן על חברים שמשקיעים בנדל"ן בפורטוגל ורוצים לדעת על מה כל הסיפור? אתם ממש לא לבד. בשנים האחרונות נדמה שאי אפשר לשבת במפגש חברים בלי שמישהו יזרוק לחלל האוויר את צמד המילים "נכסים בפורטוגל", ולא סתם.

המדינה המערב-אירופית השקטה הזו הפכה למגנט אמיתי עבור ישראלים שמחפשים אפיק בטוח וחכם לכספם, אבל מה באמת קורה שם מתחת לפני השטח? כיצד מדינה עם שלוש מאות ימי שמש בשנה מצליחה לשמור על יציבות כלכלית מרשימה כל כך? ואילו יתרונות מסתתרים דווקא בווילה נובה דה גאיה או בפורטו, ואיך בכלל אפשר להתחיל להשקיע בחו"ל עם הון עצמי נמוך של פחות ממאה אלף יורו?

בדקנו את כל אלה עם אנשי מקצוע המתמחים בתחום כבר שנים רבות, ולצוות נדלניסטוגו היה הרבה מה לחדש על השוק שממשיך לפרוח ולהפתיע.

המדינה האירופית השקטה שמציגה נתוני פתיחה מרשימים

הסוד של פורטוגל טמון במדיניות מאקרו חכמה ובנתוני פתיחה מצוינים ששומרים על יציבות המחירים והביקוש גם בתקופות של תנודתיות גלובלית. בניגוד למדינות אחרות באירופה שחוות טלטלות חברתיות רבות, פורטוגל מציעה סביבה בטוחה, שקטה ומזמינה מאוד.

המדינה נהנית מאקלים נוח, עם כ-300 ימי שמש בשנה, ולצד זאת מציעה תחושת ביטחון אישי ויציבות חברתית.

השילוב בין נתוני המקרו האלה לבין פיתוח תשתיות נרחב הופך את רכישת הנכסים להחלטה כלכלית אסטרטגית, כאשר הממשלה משקיעה מיליארדים בתחבורה ותורמת לעליית ערך הנדל"ן.

תנופת הפיתוח וההיערכות לקראת המונדיאל

מי שמחפש נכסים בפורטוגל חייב להסתכל קדימה על התוכניות הממשלתיות הגדולות שכבר יצאו לדרך וצפויות לשנות את מפת המדינה עד סוף העשור.

פורטוגל נערכת לאירוח משחקי המונדיאל בשנת 2030 יחד עם ספרד ומרוקו, דבר שיוצר תנופת פיתוח אדירה שכוללת השקעות ענק בתשתיות תחבורה, כמו הקמת קו רכבת מהירה ישיר בין פורטו למדריד ובניית קו רכבת מהירה לליסבון שיקצר את זמן הנסיעה לשעה ועשרים דקות בלבד.

תשתיות אלו משפיעות ישירות על השוק, כשהתיירות במדינה שוברת שיאים עם למעלה מ-30 מיליון תיירים בשנה, והצפי הרשמי מדבר על זינוק לכיוון 60 מיליון תיירים בזכות המונדיאל.

נדלניסטוגו מתמקדת במיקומי פריים הסמוכים לעורקי התחבורה האלה, במטרה לשמור על ערך הנכס ולתמוך בהשבחתו. בחברה אומרים כי חלון ההזדמנויות הנוכחי קצר: "הרכבת עוזבת את התחנה, וזה בדיוק הזמן להיכנס. מי שקונה היום ייהנה מעליית ערך משמעותית, ופורטוגל צפויה להפוך לאחת המדינות היקרות באירופה עד סוף העשור".

ההבדלים הכלכליים בין מוקדי הביקוש המרכזיים

הבחירה הגיאוגרפית משפיעה ישירות על אופי הניהול ועל פוטנציאל התשואה. בליסבון הבירה קשה מאוד לאתר כיום הזדמנויות השקעה משתלמות למשקיע הקטן, ולכן המיקוד המקצועי נע לעבר אזורים צומחים ומבטיחים יותר.

העיר פורטו והעיר השכנה וילה נובה דה גאיה, שנמצאות במרחק הליכה זו מזו, מובילות את טבלאות הביקוש, כשגאיה מציעה פיתוח עירוני מואץ ופורטו מהווה את המרכז הכלכלי והתיירותי התוסס.

לצידן, גם בראגה נחשבת ליעד אטרקטיבי לסטודנטים ומשפחות צעירות, דבר שמייצר ביקוש קשיח לשכירות לטווח הרחוק, בעוד ששער היורו הנמוך והאטרקטיבי מייצר הזדמנות רכישה זולה ומשתלמת במיוחד לישראלים.

 נוצר בעזרת AI / הדמיה: נדלניסטוגו

מנגנון המימון המקומי והיתרון התחרותי מול מדינות היבשת

הבנקים בפורטוגל מציעים תנאי מימון מצוינים לתושבי חוץ, וזהו אחד המנועים החזקים ביותר שמושכים משקיעים זרים. בנקים מקומיים מעניקים לישראלים עד 70 אחוז מימון משווי הנכס, ללא צורך בדרכון אירופי, בכפוף להצגת מסמכים מסודרים והכנסות יציבות.

המשכנתא נלקחת ומשולמת רק בשלב קבלת המפתח, כך שהמשקיע לא משלם דבר במהלך תקופת הבנייה, וסביבת הריבית אטרקטיבית ועומדת כיום על אזור השלושה אחוזים בלבד.

כמו כן, הריבית אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, דבר שמצמצם את החשיפה לסיכוני אינפלציה ולהתנפחות החוב. תנאי הגיל הגמישים מאפשרים לקבל משכנתה עד גיל 75.

התמודדות חכמה עם אתגרי השוק המקומי ומודל הניהול הריכוזי

כמו בכל השקעה, לצד היתרונות הרבים יש גם אתגרים בירוקרטיים ותפעוליים שכדאי להכיר ולנהל נכון. השוק המקומי דורש הבנה בתהליכי הנפקת מספר פיסקלי, פתיחת חשבון בנק מקומי וקבלת מימון, וניהול נכס מרחוק עשוי להיות מורכב למשקיע עצמאי.

בנדלניסטוגו מסבירים כיצד הם נותנים מענה לחששות הלקוחות: "אנחנו מלווים את המשקיע לאורך כל התהליך בפורטוגל, מקצה לקצה, ואחת לשבועיים מפיקים ושולחים דוח מהנדס מסודר על קצב התקדמות הבנייה, כולל סרטונים ותמונות מהשטח. כך התקשורת רציפה והלקוח אינו נשאר בערפל".

הפתרון התפעולי מבוסס על התקשרות עם חברת ניהול אחת לכל הבניין, שמנהלת את הנכסים בדומה למלון בוטיק קטן ומאפשרת למקסם את התפוסה גם בעונות חלשות.

הנתונים מול האלטרנטיבות הבולטות באירופה

לפני שבוחרים היכן להשקיע, נכון להשוות את הפרמטרים מול יעדים פופולריים אחרים, כמו יוון או קפריסין. בפורטוגל פועל מודל של עסקת 30/70, שבה משלמים רק שלושים אחוזים מההון העצמי במעמד החוזה ואת היתרה במועד קבלת המפתח. כך ניתן להיכנס להשקעה עם הון עצמי התחלתי נמוך של כ-90 אלף יורו בלבד.

בקפריסין וביוון, לעומת זאת, המשקיע נדרש להזרים כספים שוטפים מהונו העצמי לאורך כל הבנייה, בסכומים גבוהים בהרבה שמגיעים ל-230 אלף יורו עוד לפני קבלת המפתח.

הריביות בקפריסין מגיעות ל-7 עד 8 אחוזים, וביוון לכ-5 אחוזים, בשל שוק משכנתאות מפותח פחות ובירוקרטיה מורכבת.

רשת הביטחון של השוק המקומי וקיבוע מחיר העסקה

נתון משמעותי נוסף שמבדל את פורטוגל הוא חוזקו של קהל היעד המקומי. המדינה מציעה לצעירים פורטוגלים עד 100 אחוז מימון ופטור ממס רכישה, דבר שמהווה מנוע יציבות פנימי חזק לשוק.

בקפריסין השוק תלוי במידה רבה בתיירות זרה, ואילו ביוון השכר המקומי הממוצע נמוך מאוד, כך שכוח הקנייה של המקומיים מוגבל.

כמו כן, מחיר העסקה בפורטוגל נקבע ביום חתימת החוזה, ובניגוד לישראל אינו מוצמד למדד תשומות הבנייה או למדדים אחרים במהלך תקופת הבנייה. הדבר מצמצם את אי-הוודאות הכלכלית עבור המשקיע ומאפשר לו ליהנות מעליית הערך הדו-ספרתית שהמדינה מציגה בשנים האחרונות.

חלון ההזדמנויות הכלכלי של השנים הקרובות

הכלכלנים מדמים את שוק הנדל"ן הנוכחי בפורטוגל למצב השוק בישראל בשנים 2010-2013, ממש רגע לפני הזינוק הגדול של המחירים. חברת דירוג האשראי העולמית פיץ' צופה לפורטוגל עליית ערך של 15 אחוזים בשנת 2026, ומי שנכנס לשוק כיום נהנה מאפקט מינוף פנומנלי.

בנדלניסטוגו מסבירים את החישוב המתמטי הפשוט שמאחורי העסקאות: "גם אם ננקוט גישה שמרנית ונניח עליית ערך של חמישה אחוזים בלבד בשנה על מלוא שווי הנכס, המשקיע מייצר תשואה של שישה עשר וחצי אחוזים על ההון שהשקיע, מכיוון שעליית הערך מחושבת על שווי הנכס המלא, בעוד שבפועל הוא שילם רק שלושים אחוז הון עצמי".

בסופו של דבר, רכישת נכסים בפורטוגל מסתמנת כאחת ההחלטות הפיננסיות החכמות ביותר למשקיעים ישראלים שנתקלים בחסמי כניסה גבוהים ובמיסוי כבד בשוק המקומי בישראל.

עם נדלניסטוגו, ההשקעה בנכסים בפורטוגל נעשית נגישה יותר. החברה, שפועלת בשוק המקומי מאז שנת 2017 ומשווקת פרויקטים בבלעדיות מלאה, מעניקה ללקוחותיה מעטפת מקצועית מקיפה שנועדה לספק שקט נפשי וליווי צמוד לאורך כל התהליך.

זה הזמן הנכון לנצל את חלון ההזדמנויות, לבצע עסקת מינוף מנצחת בפריים לוקיישן ולהצטרף לשוק שנמצא בתנופת צמיחה אדירה לקראת סוף העשור.

הכתבה מטעם נדלניסטוגו