הכתבה מטעם SoCity
המטרה המוצהרת של התחדשות עירונית היא לשפר את איכות החיים ולהגדיל את היצע הדירות במרכזי הביקוש. בפועל, הגורם שמכריע אם בניין יכול לעבור הליך של התחדשות עירונית או לא הוא הכדאיות של חברת התחדשות עירונית להוציא אותו לפועל. כדאיות זו מושפעת לא רק מכמות הדירות החדשות, אלא גם מאתגרים הנדסיים, מגבלות תכנון, רגולציה, עיכובים בהיתרים ומעל הכל היכולת לנהל תהליך מורכב מול דיירים.
בשנתיים האחרונות מספר לא מבוטל של פרויקטים התגלו בשלב מאוחר מאוד כלא כדאיים וסבלו מעיכובים משמעותיים. עדות לכך היא הירידה הניכרת של כ-20% בהיקף היתרי הבנייה בהתחדשות עירונית כבר בתחילת 2026. לכן, כדי להתמודד עם האתגרים הללו היום ולהצליח להעמיד פרויקט התחדשות עירונית, חברת התחדשות עירונית זקוקה ליותר מניסיון יזמי. היא זקוקה לניסיון הנדסי וביצועי עמוק בסביבה אורבנית צפופה, וליכולת להבין כבר בשלב הבדיקה הראשונית האם ניתן באמת להעמיד כאן פרויקט איכותי.
למעשה, חברה שמחזיקה בניסיון הנדסי צריכה כבר בשלב התכנון הראשוני של הבניין לתת את הדעת על ההשלכות הכלכליות של פתרונות הביצוע האפשריים והעלויות שלהם. באזורי התחדשות עירונית צפופים ומאתגרים כמו למשל רובע 3 בתל אביב, היכולת של חברת התחדשות עירונית לבצע הערכת סיכונים ולבחון את המשמעות הכלכלית של כל הפתרונות התכנוניים הקיימים כבר בשלבים מוקדמים - הרבה פעמים תכריע את מידת ההצלחה של הפרויקט.
"האתגרים בתל אביב מזכירים מאוד את ניו יורק"
SoCity (סוסיטי) פועלת בעיקר ברובע 3 בתל אביב - מהאזורים המבוקשים בעיר, אך גם מהמאתגרים ביותר להתחדשות עירונית. מגרשים קטנים, בנייה צפופה, מגבלות תכנון וזכויות מצומצמות מייצרים מציאות שרק מעט יזמים מצליחים להתמודד איתה לאורך זמן.
"האתגרים שקיימים ברובע 3 מזכירים מאוד את מה שאנחנו מכירים מניו יורק", אומר אורי נבו, סמנכ"ל ההנדסה ב-SoCity, שבעשרים השנים האחרונות הוביל פרויקטים מורכבים בישראל ושימש כסמנכ"ל ההנדסה של דניה סיבוס בארה"ב. "אתגר נפוץ כמו בנייה במרחק של סנטימטרים בודדים מבניינים קיימים מחייב פתרונות הנדסיים מדויקים מאוד. מי שלא נערך לכך מראש עלול לגלות מאוחר מדי שאין ביכולתו לעמוד בתנאים שהתחייב להם וזה המקום שבו מתחילים הסדקים להתגלות ונוצרים עיכובים".
לדבריו, בפרויקטים באזורים מורכבים כמו רובע 3 יש פער מובנה: מצד אחד הם אמורים להיטיב עם הדיירים, ומצד שני אם העסקה אינה מספקת עבור היזם, הדיירים עלולים לשלם את המחיר בעיכובים, באיכות ביצוע ירודה ואף בסיכון כלכלי. "לדבר הזה יש חשיבות לא רק עבור דיירי התמורה", מסביר נבו "אלא גם עבור רוכשי הדירות החדשות בפרויקט, שרוצים לדעת שהמוצר שהם מקבלים הוא ברמה גבוהה וללא פשרות".
צילום: סוסיטי
הלקחים מהשוק האמריקאי שמיושמים בפרויקטים בישראל
שיטת העבודה של SoCity נשענת על ניסיון של עשרות שנים בביצוע בערי המרכז של ישראל ובפרויקטים במטרופולינים הצפופים של החוף המזרחי. "בעיר כמו ניו יורק למשל, בגלל המרחב האורבני הצפוף והמורכב, יש עבודות תיאום ארוכות תחת רגולציה מאוד כבדה ומעט מקום לגמישות", מספר נבו. יזמים שפועלים בניו יורק מחויבים לייצר תכנון קפדני חודשים מראש, לעשות עבודות הכנה מקדימות ולגבש תוכניות פרטניות טרם תחילת העבודה - דברים שיזמים בישראל מטפלים בהם תוך כדי תנועה. "בניו יורק חוסר עמידה בתנאים מקדימים או דחיית התיאומים לתוך שלב הביצוע יכולים לגרום לעיכובים רבים. כדי להבטיח שכל הפרויקטים שלנו בישראל יצאו על הצד הטוב ביותר הטמענו את שיטות הניהול והתהליכים שהתגבשו מניסיון העבודה בארה"ב. זה כולל תכנון מקדים של הדירות על פי דרישות הדיירים, ניהול שלבי התכנון לפי אבני דרך מוגדרים כדי לחסוך זמן ולמנוע טעויות בזמן הביצוע ועוד", הוא מציין.
לפי נבו, כדי להצליח להעמיד פרויקט בצפון הישן של תל אביב תחת כל המגבלות הקיימות חייבת להיות שיטה מוכחת לסקירת פרויקטים ובדיקת היתכנות מעמיקה. "אנחנו נכנסים לפרויקט רק כשאנחנו יודעים שניתן להעמיד כאן בניין איכותי באמת, בתוך כל המגבלות". אחרי שמבינים שיש היתכנות לפרויקט עוברים לתכנון מלא - שנקודת המוצא שלו היא יצירת דירות פונקציונליות, נעימות ואינטימיות, שיודעות להציע לכל דייר את חוויית המגורים המתאימה לו.
אחד הביטויים הבולטים לשיטה הזו הוא תכנון גמיש אמיתי. הפרויקטים של SoCity לא מתוכננים כתוכנית קשיחה המוכתבת רק מאילוצי המגרש, אלא כשלד תכנוני שמאפשר התאמה של גודל הדירה, חלוקת החללים ואופי המגורים לצרכים של הרוכשים. כך, החברה משאירה לעצמה מרחב תמרון אדריכלי והנדסי, שמאפשר להפוך אילוצים להזדמנויות ולייצר את הדירה בהתאמה לרצונות לקוח הקצה, ולא ההיפך. במקביל, אותה גמישות תכנונית מעניקה לחברה סט כלים רחב להתמודד עם אתגרים שצצים לאורך הדרך, מבלי לפגוע באיכות התוצר הסופי.
פרויקט התחדשות עירונית של חברת SoCity בחוף המזרחי בארה''ב / צילום: סוסיטי
לדברי נבו, השילוב בין תכנון אמריקאי מוקפד לגמישות ביצוע ישראלית הוא מה שמאפשר ל-SoCity להצליח בפרויקטים מורכבים במיוחד. "בארה"ב הכול מתוכנן לפרטי פרטים חודשים קדימה כדי לוודא רציפות והמשכיות של הפרויקט ולמנוע עיכובים כתוצאה מאי-קבלת היתרים או תקלות בנייה. לעומת זאת, בישראל יש יכולת מדהימה לפתור בעיות בשטח. השילוב בין שתי הגישות הוא המודל שמאפשר לנו לקדם פרויקטים חדשים בתל אביב באזורים מאתגרים כמו רובע 3", הוא מציין.
עבור הדיירים והרוכשים - המשמעות היא ודאות
בסופו של דבר, עבור דיירים בהתחדשות עירונית ועבור רוכשי הדירות החדשות, השאלה החשובה ביותר איננה רק מה מקבלים, אלא האם הפרויקט אכן יקרה ויסתיים כפי שהובטח. הניסיון רב השנים ש-SoCity מביאה מעולמות הביצוע מתורגם לשיטה ברורה: בחירת פרויקטים מדויקת, תכנון גמיש, יכולת ביצוע מוכחת במגרשים מורכבים וניהול סיכונים מוקפד. השילוב הזה מאפשר לחברה לקחת פרויקטים מאתגרים במיוחד ולהפוך אותם לבנייני מגורים בוטיקיים ואינטימיים שמתוכננים נכון מהיסוד ומבוצעים באיכות הגבוהה ביותר.
הכתבה מטעם SoCity
כתבות
ני"ע
