יזמות נדל"ן

אביסרור חשפה את נתוניה לקראת הנפקת מניות בתל אביב השבוע, והסגירה שהיא ממש קרובה להפסד בפרויקט שלה בלוד • זו רק עוד חברה שרכשה בשנות הגאות ומתמודדת עם השפל בקצב המכירות ובמחירים, בתקווה שהרווח על הנייר אולי יצליח לכסות את ההוצאות

נתונים חדשים מצביעים על כך שהאשראי העסקי קפץ ב־15% בתוך שנה - הקצב הגבוה ביותר מאז 2010 - כשהמגמה בולטת במיוחד בקרב הבנקים • הסיבה המרכזית היא ענף הנדל"ן, שסובל מההאטה חריפה במכירות ונדרש לסכומים גבוהים כדי להמשיך להתגלגל • הבנקים מצדם מאותתים: אין מקום לדאגה

מבצעי "דירה במתנה", מכרזים דיגיטליים והנחות ענק: הקיפאון המתמשך והמלאי הגדל בשוק הדיור דוחפים את היזמים לצעדים חסרי תקדים • אלא שהרוכשים זהירים, המניות מגיבות בספקנות, והבנקים מתחילים לבחון כל עסקה בזכוכית מגדלת ומסרבים להכיר במכירות "על הנייר"

בתקופה האחרונה נרשמה עלייה במספר מיזמי ההתחדשות העירונית שבהם היזם התחלף במהלך הביצוע • חברות גדולות ובעלות חוסן פיננסי רוכשות פרויקטים או נכנסות כשותפות • מה המשמעות עבור הדיירים, ואיך הם יכולים להגן על עצמם בתקופה שבה התמורות במגמת ירידה?

56 משפחות שרכשו דירה בירושלים דורשות 4.2 מיליון שקל פיצוי בגין העיכוב • התובעים נשענים על החלטת בג"ץ מיולי 2025 המחייבת קבלנים להוכיח קשר סיבתי ספציפי לאיחור • היזמית טוענת כי האיחור נגרם מעיכוב בפיתוח התשתיות, וכי התביעה מופרזת

הקיפאון בשוק הנדל"ן מוביל את היזמים לשכלל את ההטבות שניתנות לקונים, ותנאי תשלום נוחים כבר ממש לא מספיקים • "ככל שהאתגרים בענף יימשכו, סביר שיותר יזמים ינסו להציע פתרונות שנוגעים בכאב התזרימי של הרוכשים בצורה אמיתית ולא מלאכותית"

בתוך פחות משנה הודיעו חמש חברות ייזום נדל"ן על רכישת חברת ביצוע, או על הקמת זרוע ביצוע משלהן • הסיבות רבות: החל בשליטה על כל "שרשרת הייצור", דרך הרצון לוודאות גדולה יותר ללא תלות בגורמים חיצוניים - ועד בניית המוניטין • אך יש מי שמזהיר: "אם אתה לא קבלן ביצוע בנשמה - אל תיכנס לזה"

זה התחיל כפתרון לתושבי חוץ שרכשו דירות בארץ וביקשו לחסוך לעצמם זמן והתעסקות, הפך למקדם מכירות לדירות יוקרה וכיום הפך רווח גם בשוק הכללי • דירות שנמכרות עם ריהוט מלא הפכו לכלי שיווקי בתקופה מאתגרת למכירות, אך הן עלולות להפוך גם לחסם אם השיווק לא מדויק • מה היתרונות ליזם, כמה הוא נדרש להשקיע ואיפה הסיכון?

בתקופה שבה הקושי למכור גדול, כל ביטול או בקשה לביטול הם עניין משמעותי • אומנם נכון לעכשיו אין גל ביטולים, אך היזמים כבר מתפשרים, מקילים את תנאי התשלום ואפילו מוסיפים הטבות: "זה יכול להגיע עד לכ־1% הנחה נוספת ממחיר הדירה"

הגבלת השכר לבכירי הבנקים הכחידה את המנהלים ששורדים עשרות שנים והגבילה את החשיבה שלהם לטווח קצר יותר, כך שהדגש הוא על הריבית, בעוד שהחוב תופח • כשהנדל"ן והבנקים יורדים בבורסה ביחד, אולי בשוק מתחילים להפנים שהם שניהם באותה סירה

על רקע השחיקה הגוברת בכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית, הרשות שיגרה לוועדות התכנון מכתב תחת הכותרת "מיקוד מאמץ ביצירת היתכנות כלכלית במציאות כלכלית משתנה" • בין היתר קוראים ברשות להעלות את הרווח היזמי, שעומד כיום על 15%, לכ-18%-20% • השמאים: "צעד מרחיק לכת שעלול לפגוע בבעלי הדירות"

הדולר נחלש, האינפלציה הכללית מתקררת, אולם מדד תשומות הבנייה למגורים המשיך לטפס והוסיף 0.6% גם במאי • הסיבה המרכזית: התייקרות חדה בשכר העבודה, שמקזזת את השפעת היבוא הזול • העליות לאו דווקא מורגשות בכיס של רוכשי הדירות, אבל הצרות של היזמים יכולות להתגלגל בחזרה אליהם

בתקופה שבה המכירות מאתגרות, יזמים רבים מגלים שבמצב השוק הנוכחי שווה להם ללכת אחורה בתכנון, לחזור לשלבי הרישוי ולהוסיף לדירות ממ"ד משודרג עם שירותים ומקלחת שיכול להקפיץ את ערך הנכס ב־3% עד 7% • בפרויקטים שמצויים בשלבים מתקדמים, מדובר בכאב ראש תכנוני לא פשוט

הקמפיין הגדול והמתוקשר של חברת אנשי העיר בישר כי מבין 50 הרוכשים הראשונים בפרויקטים שלה במרכז תל אביב, תוגרל דירת שני חדרים סמוך לכיכר המדינה • רגע לפני סיום מועד המבצע, הוא נדחה, ומתברר כי רק חמישית מהדירות נמכרו

עליית הריבית והתייקרות עלויות הבנייה פגעו בכדאיות הכלכלית של פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית • יזמים ועורכי דין מדווחים שדיירים רבים מסכימים לוותר על חלק מהתמורות - בדגש על הטבות כמו חניה, מפרט הדירה ודמי השכירות - בניסיון להימנע מהפחתת שטחים שיחזירו את היזם לוועדות התכנון